Купить имущество ещё не стать его собственником.

Это верно лишь отчасти. Если вы приобретаете недвижимость - комнату, квартиру, дом, гараж, то их собственником вы становитесь лишь после государственной регистрации своих прав.

Такая процедура, по идее, должна обезопасить от махинаций с недвижимостью, поскольку фиксирует все манипуляции - возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Однако ловкачам удается обойти любую преграду, в том числе и зарегистрировать право собственности в обход закона.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. И есть нюансы, которые полезно знать тем, кто попал в переделку.

С кем судиться

Запомните: только судебное решение по иску является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). И есть еще одно важное условие: запись в ЕГРП вносится только в том случае, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос:

- о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества;

- о возврате имущества во владение его собственника;

- о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки.

А вот простое решение суда о признании сделки недействительной не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Кому следует предъявлять иск - регистратору или тому, кто ввел его в заблуждение? Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица.

А как быть, если истец все же вчинил иск регистратору? В этом случае суд осуществляет замену ответчика.

Кстати, независимо от того, участвовал государственный регистратор в деле или не участвовал, он обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта. При этом нужно помнить, что данный акт не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП, согласно закону о регистрации.

Иногда суды отказываются принимать иски, направленные на оспаривание зарегистрированного права, от лиц, которые перед этим не обращались к государственному регистратору с заявлением о регистрации права или обременения. Пленум Верховного суда разъяснил, что это незаконно, так как законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров.

Уложиться в срок

Отсчет срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается с дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в реестре о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения лицо знало или должно было знать о нарушении права.

К искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса РФ, то есть - три года.

Однако исковая давность не распространяется на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, если нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения. Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Продавец и покупатель

Переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Но отсутствие такой регистрации не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

А какой правовой режим действует в промежутке между покупкой и регистрацией? В это время покупатель является законным владельцем этого имущества. Он может его защищать, но не вправе распоряжаться им, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если же одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе через суд принудить ее к этому.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Как правило, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

В несколько рук

Самая распространенная нынче афера - продажа квартиры, дома, земельного участка сразу нескольким покупателям. В чью пользу решит дело суд?

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого это имущество передано. Иначе говоря, проданную в несколько рук недвижимость получит тот, кто первым подпишет договор о передаче, кто первым въедет в квартиру, дом или дачу. Всем прочим покупателям остается лишь требовать от недобросовестного продавца возмещения убытков.

Если один из покупателей успел зарегистрировать на свое имя переход права собственности многократно проданной недвижимости, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Того уж нет...

Жизнь есть жизнь, и продавец может скончаться, не успев до конца оформить сделку. В этом случае покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

А как быть, если наследники отсутствуют, а государственный регистратор отказывается зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца? Суд должен проверить исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если выяснится, что единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Платите денежки

Принято считать, что потерпевшим чаще выступает покупатель. Это заблуждение. Продавцов недвижимости тоже зачастую оставляют с носом.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец вправе требовать не только оговоренной оплаты, но и процентов. В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса, суд может удовлетворить эти требования, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора. Основанием для этого может послужить, в частности, существенное нарушение договора покупателем. Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны ущерб, в значительной степени лишающий ее того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности продавца.

Новый поворот

Квартира с нагрузкой

Наделив в свое время собственника жилья абсолютной властью, законодатель тем самым сделал абсолютно бесправными его самых близких родственников. И как бы ни пытались поправить закон, все равно остаются лазейки, позволяющие оставить без крыши над головой даже детей.

Так, согласно пункту 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права или законные интересы, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Но данная норма, как оказалось, позволяет обидеть ребенка, который не состоит под опекой и имеет родителей.

В. Чадаева, в пору детства и юности проживала с родителями в квартире, принадлежавшей на праве собственности ее отцу. В 2007 году квартира была продана гражданину В., который затем перепродал ее гражданке С. Мать девочки по горячим следам пыталась опротестовать сделки, однако ей в этом отказали. Суды мотивировали свое решение тем, что ее дочь не находится под опекой, не осталась без родительского попечения, а потому и не подпадает под защиту пункта 4 статьи 292 ГК. Мало того, суд удовлетворил иск покупательницы спорной квартиры о выселении несовершеннолетней В. Чадаевой из жилого помещения.

Что ж, достигнув совершеннолетия, девушка обратилась в Конституционный суд. Вникнув в ситуацию, тот вынес постановление, двояко оценивающее пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса.

Он признан не противоречащим Конституции в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование направлено на обеспечение гарантий прав несовершеннолетних.

И он же признан не соответствующим Конституции в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование - по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, - не позволяет обеспечивать эффективную защиту прав несовершеннолетних.

Иначе говоря, если ребенок имеет родителей, которые пренебрегают своими родительскими обязанностями и лишают свое чадо жилья, он тоже имеет право за государственную и судебную защиту своих интересов. И сделки, совершенные во вред детям, считаются незаконными.

Ссылка на документы

1.   Постановление пленума Верховного суда и пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 29 апреля 2010 года.

2.   Постановление Конституционного суда РФ № 13-П от 8 июня 2010 года.