Адвокат по недвижимости. Регистрация в апартаментах

В.И. Пиунова и ее супруг, действуя в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей, обратились через паспортный отдел управляющей компании в орган внутренних дел с заявлением о регистрации их по месту пребывания в нежилом помещении (которое заявительница в своем обращении определяет как "апартаменты гостиничного типа"), принадлежащем на праве собственности матери супруга заявительницы.

К заявлению они приложили нотариально удостоверенное согласие собственника нежилого помещения на регистрацию их по месту пребывания сроком на пять лет с момента регистрации, а также копию разрешения на ввод здания в эксплуатацию (с указанием на предназначение здания для размещения гостиницы) и копию плана того этажа в здании, на котором расположено это нежилое помещение.

В регистрации им было отказано.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении требования В.И. Пиуновой и ее супруга к органу внутренних дел о признании незаконным отказа в регистрации по месту пребывания было отказано.

Как указал суд, регистрация по месту пребывания на основании заявления граждан в помещениях, являющихся нежилыми, законодательством не предусмотрена; кроме того, регистрацию по месту пребывания в гостинице осуществляет ее администрация, а доказательств того, что администрация гостиницы, расположенной по тому же адресу, что и помещение, о регистрации в котором подавалось заявление, направляла в орган внутренних дел сведения о прибытии административных истцов в данное место пребывания, не представлено. С таким решением согласились суды второй и третьей инстанций. Дело, таким образом, дошло до Верховного Суда РФ.

В действующем правовом регулировании понятие «апартамент» используется в пункте 12 Положения о классификации средств размещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2024 года N 1951, для обозначения номеров высшей категории в предусмотренных Федеральным законом от 24 ноября 1996 года N 132-ФЗ "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации" средствах размещения (гостиницы, санатории, базы отдыха, кемпинги), общим назначением которых является обеспечение пребывания (временного проживания) физических лиц. В качестве критериев отнесения номеров к апартаментам в данном пункте указаны площадь не менее сорока квадратных метров, наличие двух и более комнат (гостиной или столовой и спальни), двуспальной кровати и мини-кухни, оборудованной для приготовления и приема пищи, мытья посуды. Это позволяет рассматривать данное помещение как сходное по своим характеристикам с квартирой, каковой согласно части 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Причем подобное сходство с квартирами могут иметь не только нежилые помещения, подпадающие под перечисленные характеристики апартаментов по площади, но и даже меньшие, с учетом разнообразия жилищного фонда, в котором представлены различные по метражу - в допустимых нормативным регулированием пределах - квартиры. Ряд таких нежилых помещений строился в качестве части номерного фонда средства размещения, в составе которого они по разным причинам не стали использоваться, а были реализованы в качестве отдельного объекта. Определенную же их часть сразу предполагалось использовать как своего рода аналог квартиры в многоквартирном доме, что выражается в их проектных характеристиках, которые хотя и могут не полностью соответствовать нормативным и техническим требованиям к жилью, но, по крайней мере, позволяют удовлетворять потребности, сопоставимые с теми, которые удовлетворяются при использовании жилого помещения. Рынок таких объектов, по сложившемуся обыкновению часто именуемых апартаментами, функционирует наряду с рынком жилых помещений. Сложившийся гражданский оборот рассматривает соответствующие нежилые помещения в качестве обладающих признаками изолированности и обособленности самостоятельных объектов (и в том числе объектов гражданских прав), которые могут быть приобретены в собственность граждан и юридических лиц. Исходя же из их характеристик, сходных с характеристиками квартир, не исключена возможность использования таких помещений, по меньшей мере, для пребывания (временного проживания) в них граждан.

Цели регистрационного учета граждан по месту пребывания и жительства состоят в обеспечении необходимых условий для реализации прав и свобод гражданина, а также для исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом (часть первая статьи 3 Закона Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации").

Достоверное отражение места фактического проживания при регистрации способствует достижению целей совершенствования предоставления государственных и муниципальных услуг, выполнения государственных и муниципальных функций, реализации государственной политики в сфере социально-экономического развития, составления и реализации государственных и муниципальных программ, подготовки проектов бюджетов бюджетной системы Российской Федерации и иных целей государственного и муниципального управления.

Соответственно, органы публичной власти должны располагать достоверной информацией о месте фактического проживания гражданина, а не только обладать сведениями о месте его формальной регистрации.

Задачей законодательства является правовое обеспечение таких целей.

Место жительства и временного пребывания гражданина должно быть определено с достаточной точностью не только в указанных публично значимых целях, но и в целях использования такого правового средства, как регистрация, в качестве юридического факта, встроенного в механизмы регулирования в области гражданских, жилищных, семейных и иных правоотношений.

Отсутствие регистрации по месту пребывания или жительства хотя и не служит непреодолимым препятствием для реализации гражданином принадлежащих ему прав, но - применительно к конкретным правам и конкретным обстоятельствам - может, с одной стороны, породить такие неудобства в процессе правопользования, которые требуют дополнительных усилий и фактически влекут ограничения данных прав, несоразмерные конституционно значимым целям, а с другой стороны, привести к нарушению прав и свобод других лиц, что недопустимо в силу статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Конституционный Суд РФ решил, что законодательство должно предусматривать регистрацию граждан по месту пребывания в нежилых помещениях, сходных по предусмотренным проектной документацией соответствующего здания характеристикам с квартирами в многоквартирном доме и не входящих в номерной фонд гостиниц и иных средств размещения.

Федеральному законодателю и Правительству Российской Федерации надлежит - исходя из требований Конституции Российской Федерации и с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, выраженных в указанном постановлении, - внести в действующее правовое регулирование необходимые изменения.

Во исполнение постановления КС РФ МВД подготовило соответствующий законопроект.

Ссылка на официальный портал проектов нормативных правовых актов
https://regulation.gov.ru/projects/165667/

Нет, выводы Конституционного Суда нельзя понимать как автоматическое разрешение регистрации во всех объектах, которые продаются под названием «апартаменты». Значение имеют назначение и фактические характеристики помещения, а также обстоятельства конкретного обращения. Статья посвящена постановлению КС РФ от 3 февраля 2026 года по вопросу регистрации в апартаментах, поэтому при обращении нужно сопоставлять свой объект с рассмотренной Судом ситуацией.