Право собственности на земельный участок и посягательства на него.

Лишиться земельного участка, находящегося в собственности, просто. Посягнуть на него могут как государственная и муниципальная власти, так и частные лица. В каких случаях его можно потерять и как правильно защититься от посягательств?

Право частной собственности на землю охраняется Конституцией РФ. Лишиться ее можно только по решению суда, а для изъятия на государственные или муниципальные нужды Конституция РФ требует веские причины и обязательное предварительное и равноценное возмещение.

Изъятие земельного участка

Изъятие осуществляется в исключительных случаях, перечисленных в п. 1 ст. 49 Земельного кодекса РФ.

Решение об изъятии подлежит государственной регистрации. Орган, принявший решение, обязан письменно уведомить о нем собственника в течение года до предстоящего изъятия земельного участка.

Выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником. Денежная форма оплаты стоимости изымаемого участка с согласия собственника может быть заменена на другой равноценный участок.

Если соглашение не достигнуто, орган, принявший решение об изъятии, может обратиться в суд с соответствующим иском (например, о принудительном выкупе).

До достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе за собственником сохраняется право владения, пользования и распоряжения земельным участком по своему усмотрению. Однако если с момента госрегистрации решения об изъятии и до достижения соглашения (решения суда) собственник произведет улучшения участка или строений на нем, то затраты и убытки, связанные с ними, возмещаться не будут (ст. 280 ГК РФ).

Действующий порядок изъятия земли в общем определен в ст. 49, 55, 57, 58 и 63 Земельного кодекса РФ и ст. 279 - 286 ГК РФ. Однако он не устанавливает такие важные элементы изъятия, как процедуру возбуждения производства об изъятии (в частности, кто подает заявление об изъятии и кому), перечень документов, обосновывающих необходимость изъятия, порядок ознакомления собственников изымаемых участков с условиями изъятия, порядок предоставления равноценных земельных участков взамен изымаемых.

Сейчас в Госдуме на рассмотрении находятся два законопроекта, кардинально меняющих порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд (см. " ЭЖ", 2010, № 2, с. 8). Изложенная в них процедура имеет как положительные, так и отрицательные моменты. На конгрессе обсуждались наиболее важные моменты предлагаемых изменений.

Положительным для собственников, по мнению экспертов, является то, что орган, принявший решение об изъятии, должен будет заблаговременно уведомить его об условиях и сроках изъятия путем направления проекта соглашения об изъятии, которое оформляется по правилам договора купли-продажи. Выкуп земельного участка разрешается проводить путем предоставления других объектов недвижимости (например, квартиры) аналогичной стоимости, что и изымаемый участок, либо имуществом большей стоимости при условии оплаты разницы в цене.

К негативным моментам предлагаемого порядка эксперты отнесли право органов государственной и муниципальной власти принимать решение об изъятии на основании ходатайства юридического лица. При этом в законопроекте не дано определение юридического лица, не установлены критерии, которым оно должно соответствовать. Если исходить из гражданского законодательства, юридическими лицами являются коммерческие (ООО, АО) и некоммерческие (учреждения, кооперативы) организации (п. 1 ст. 50 ГК РФ). Получается, что ходатайствовать об изъятии может любое юрлицо. А значит, лицо, заявившее ходатайство (например, АО), имеет право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии участка и впоследствии получить право собственности на изымаемый участок и находящиеся на нем объекты недвижимости без проведения конкурсов и аукционов. Возникает вопрос: а не является ли данный порядок изъятия земель способом получения чужой собственности без участия в конкурсах и аукционах?

Этот механизм может способствовать коррупции и рейдерским захватам.

Резервирование земель

Резервирование - своего рода ограничение права пользования земельным участком с возможным последующим изъятием.

Оно осуществляется в соответствии со ст. 49, 70.1 Земельного кодекса РФ и Положением о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд, утвержденным постановлением Правительства РФ от 22.07.2008 № 561.

Однако при резервировании собственники участков сталкиваются с проблемами, впоследствии приносящими убытки.

Одной из них является отсутствие госрегистрации решений о резервировании. В отличие от других видов ограничения права пользования (например, залога) решение о резервировании не регистрируется, что создает неблагоприятные последствия для их покупателей. Например, если новый собственник (покупатель) реконструировал находящееся на участке здание, не зная о его резервировании, то при изъятии расходы на реконструкцию он не компенсирует.

Так как же можно ознакомиться со сведениями о резервировании?

Нужно обращаться сразу в два органа (государственной власти и местного самоуправления), ведь неизвестно, кем из них принято решение о резервировании.

Другая проблема - это отсутствие ответственности у органа, принявшего решение о резервировании, при отказе в последующем выкупе. Максимальный срок резервирования определен в семь лет. И если за это время решение о резервировании отменили, как быть собственнику участка, ведь в течение этого срока он был ограничен в пользовании?

В этом случае земельное законодательство не предоставляет ему никаких гарантий и не защищает от убытков.

Защита права собственности

Защита права собственности на земельный участок осуществляется в суде. Можно выделить два вида судопроизводства - гражданско-правовое и административное.

Если собственник обнаружил, что его право на земельный участок нарушено, первый вопрос, который возникает, - в каком судопроизводстве он будет восстанавливать свои права на участок и кому предъявлять требования (госоргану или частному лицу).

Дело в том, что судебная практика по этому вопросу неоднозначна.

Например, в процессе строительства, осуществляемого на соседнем земельном участке (при наличии разрешения на строительство), во время рытья котлована на стене здания появилась трещина.

До недавнего времени прекратить строительные работы на соседнем участке можно было двумя путями. Первый - оспорить незаконность выдачи разрешения на строительство (в рамках административного судопроизводства), обратившись с соответствующим требованием к органу местного самоуправления, поскольку строительство началось на основании выданного им разрешения. Так, в 2008 г. Президиум ВАС РФ удовлетворил такое исковое требование (постановление Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 № 10397/08). Второй - обратиться к непосредственному причинителю вреда с иском об устранении нарушения права собственности путем прекращения строительных работ в соответствии со ст. 304 ГК РФ (в рамках гражданского судопроизводства). Ведь причиной возникновения трещины стали действия застройщика.

Скоро второй способ защиты прав станет единственным. К такому выводу пришли пленумы ВАС РФ и ВС РФ 29 апреля 2010 г., утвердив на совместном заседании проект постановления "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пока не подписан Председателем ВАС РФ) и отстранив от участия в судебном разбирательстве орган, ответственный за выдачу разрешения на строительство.

При этом судам предписано проверять факт соблюдения застройщиком градостроительных и строительных норм и правил (п. 46 постановления).

Выиграть судебный процесс можно, если доказать:

что истец является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором; действия ответчика, не связанные с лишением права владения, нарушают право собственности или законное владение истца либо имеется реальная угроза нарушения.

Подводя итоги, можно сказать, что в настоящее время действующее законодательство и сложившаяся судебная практика фактически не гарантируют сохранность частной собственности на землю и строения, возведенные на ней. Собственнику требуется немало сил, чтобы защитить их.

Справка Согласно п. 1 ст. 49 Земельного кодекса РФ земельные участки изымаются в случаях, связанных: • с выполнением международных обязательств РФ; • размещением объектов государственного или муниципального значения, указанных в подп. 2 п. 1 ст. 49 Земельного кодекса РФ, при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов; • иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов РФ (например, для организации и проведения Олимпийских игр).

К сведению В настоящее время законопроекты № 304493-5 и 300290-5 подготовлены для рассмотрения в первом чтении.

Кстати Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утверждены постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262.