ВАС дал пояснения как нельзя делить землю под имущественными комплексами.

Высший Арбитражный суд в среду на президиуме поддержал надзорную жалобу ОАО "Пластполимер" к Росреестру по Санкт-Петербургу, который без согласования собственника объектов на этой территории разделил землю стадиона "Химик" (город Санкт-Петербург, Красногвардейский район). Кроме того, решением президиума ВАС стадион был признан единым имущественным комплексом, делить который не представляется возможным.

О подробностях рассказывает портал "Право.Ru". Дело зарегистрировано под номером ВАС-6200/10.

Как указывалось в определении коллегии судей ВАС, стадион "Химик", расположенный в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга, был создан на базе предприятия Охтинского химкомбината, правопредшественника ООО "Пластполимер".

При приватизации в 1992 году Охтинского научно-производственного объединения "Пластполимер" в план его приватизации был включен стадион "Химик".

Общество, владеющее стадионом, в 2004 году начало оформлять документы на объекты "Химика"

В ноябре 2004 года ООО "Пластполимер" передавало в безвозмездное пользование стадион "Химик" Красногвардейскому району Санкт-Петербурга по договору о совместной деятельности. Однако из-за того, что администрация района отдала стадион третьему лицу, "Прастполимер" расторг договор с администрацией. Это проиходило через суд и он же указал, что по плану приватизации имущественный комплекс "Химик" принадлежит на праве собственности ООО "Пластполимер".

Далее "Пластполимер" оформлял на стадион технический паспорт как на сооружение. Туда вошли такие объекты как тренировочное футбольное поле, площадка для городков, хоккейное поле площадью 1779 кв.м., беговая дорожка площадью 1779 кв. м., ямы для прыжков площадью 352 кв.м., административное здание, раздевалка, водопроводная будка, туалет, сарай, а также различные объекты замощения и ограждения.

Также ООО были выданы свидетельства права собственности на административное здание, водопроводную будку, раздевалку, на туалет, как на отдельные объекты недвижимости.

Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства СПб в 2005 году  стадиону были обозначены границы земельного участка площадью 20869 кв.м. Земельный участок прошел кадастровый учет. В этом же году обществом была подана заявка в КУГИ на выкуп земельного участка.

Дальнейшие действия администрации — участок в 20,8 кв.м. под стадионом снять с кадастрового учета

До рассмотрения этой заявки по существу Администрация Красногвардейского района в 2007 году обратилась к ООО с предложением о передаче стадиона в собственность города, однако от этого "Пластполимер" отказался. Тогда в 2007 году КУГИ направил в Роснедвижимость заявление о прекращении кадастрового учета земельного участка и формировании вновь образуемых земельных участков под объектами недвижимости ООО  "Пластполимер" по обрезу фундаментов зданий.

Далее были проведены работы по межеванию по заявке КУГИ. В результате появилось пять новых земельных участков: площадью 146 кв.м — административное здание, площадью 346 кв. м. — раздевалка, площадью 20 кв.м. -  туалет, площадью 16 кв.м. — водопроводную будка и площадью 20 313 кв. м. — спортивные площадки и сооружениями.

В заявке ООО о выкупе участка было отказано, так как его уже не существовало в первоначальном виде. Обосновывая свои действия, управление Роснедвижимости и КУГИ ссылались на то, что к моменту снятия участка с кадастрового учета на него отсутствовали зарегистрированные в установленном порядке права частных лиц.

Суд первой инстанции и кассация: действия КУГИ законны

Суд первой инстанции, отказывая в требованиях ООО, сказал, что действия КУГИ по расформированию участков являются законными, так как общество не являлось зарегистрированным правообладателем земельного участка под стадионом. Также не было зарегистрировано право собственности на стадион как на имущественный комплекс.

Кроме того, суд отметил, что у "Пластполимера" остается возможность выкупить иные четыре участка, а территория в 20,8 тысячи кв.м. не обязательная для эксплуатации этих четырех объектов — туалета, раздевалки и прочее. С этим мнением согласилась и кассационная инстанция.

И только апелляция указала на абсурдность выводов суда первой инстанции: "в данном случае эксплуатация построенных на стадионе административного здания, раздевалки, водопроводной будки и туалета по их прямому назначению возможна только в связи с эксплуатацией стадиона в целом".

Кроме того, апелляционный суд отметил, что действия Роснедвижимости по снятию с кадастрового учета земельного участка под стадионом противоречат пункту 7 статьи 36 и пункту 7 статьи 69 Земельного кодекса РФ.

ВАС отказал на том основании, что действия госорганов не были согласованы с собственником имущества

Первое, что отметила коллегия судей ВАС: поскольку четыре из пяти земельных участков были сформированы в 2008 году непосредственно под объектами недвижимости общества "Пластполимер", а границы пятого земельного участка одновременно являлись границами первых четырех земельных участков, то такие границы не могли быть утверждены без соблюдения установленной процедуры согласования. Она не проводилась. Общество "Пластполимер" отказалось подписать результаты землеустроительных работ, о выполнении которых по заявке КУГИ его не извещали.

Кроме того, коллегия судей посчитала неверным истолкование судами понятия "сооружения" для целей применения статьи 36 Земельного кодекса РФ к обстоятельствам данного дела.

Если рассматривать сооружения как объекты недвижимости, нельзя ограничивать их состав лишь теми, которые состоят исключительно из технических конструкций промышленного назначения, отметила коллегия.

Сооружение может представлять собой имущественный комплекс разнородных элементов, объединенных одним общим функциональным использованием. Именно таким сооружением посчитала коллегия судей стадион "Химик", указав на то, что доводы апелляционного суда были верны.

ВАС оставил в силе решение суда апелляционной инстанции. Таким образом, у "Пластполимер" появилась возможность выкупить свой стадион.