Война риэлторам

ФНС проверяет строителей и риэлторов. В частности, за 2004-2006 гг. проверяются организации группы “МИАН”, у которой в июле налоговики выиграли процесс. ФНС также призывает граждан сообщать о схемах, прикрывающих куплю-продажу квартир. Различные схемы, например покупку с использованием векселей, практикуют почти все участники рынка, говорят эксперты.

ФНС “анализирует информацию о налоговых схемах” строительных и продающих недвижимость компаний, говорится в сообщении на сайте ведомства. ФНС предлагает всем, кто “располагает информацией о схемах”, поделиться ею с налоговиками по указанному в сообщении электронному адресу. Информаторы у ФНС будут, говорит юрист на условиях анонимности: обиженных много.

Ранее 30 июля на сайте ФНС появилось решение Арбитражного суда Москвы: отклонив жалобу ЗАО “МИАН”, он признал обоснованной основную часть претензий столичного управления ФНС на сумму более 1 млрд руб. (с пенями и штрафом) за 2002-2003 гг., говорит сотрудник пресс-службы ФНС. Налоговики доказали, что компания скрывала выручку, используя вексельную схему: с покупателями заключался договор инвестирования с оплатой векселем, приобретенным у подконтрольной “МИАНу” фирмы. Вексель учитывался “МИАНом” по цене ниже номинала, что сокращало прибыль.

Налоговики и суд использовали принцип, примененный в деле ЮКОСа, говорит гендиректор юркомпании “Налоговая помощь” Сергей Шаповалов: выручку подконтрольных компаний они назвали выручкой “МИАНа” и доначислили налог на прибыль. Затем договор инвестирования “переоформлялся” в договор уступки покупателям права требования на квартиры. Суд расценил эти не облагаемые НДС сделки как притворные, прикрывавшие куплю-продажу квартир, и согласился с доначислением НДС, объясняет Шаповалов. Не соответствуют действительности некоторые расходные кассовые ордера, на основании которых якобы возвращались деньги гражданам, также говорится в решении.

Налоговые органы проводят проверки ряда организаций, входящих в группу компаний “МИАН”, за 2004-2006 гг. и других компаний из сферы строительства и продажи недвижимости, говорит сотрудник пресс-службы ФНС: ФНС оперирует информацией в том числе из открытых источников и СМИ. ГК “МИАН” подтверждает факт запроса ФНС документов по деятельности компаний группы за 2004 г., говорится в сообщении пресс-службы ГК “МИАН”.

В конце июня УФНС Москвы на своем сайте вывесило 1539 убыточных компаний — среди них ЗАО “Корпорация “МИАН”.

До 2005 г., когда реализацию квартир освободили от НДС, продажу с использованием векселей можно было квалифицировать как уход от налогов, допускает налоговый консультант Ирина Муращенкова, но, чтобы доначислить НДС, налоговики должны доказать, что компания использовала схемы именно для уклонения от налогов.

Помимо векселей с заниженной стоимостью среди застройщиков распространены несколько схем налоговой оптимизации, говорит директор департамента инвестпроектов HomeHunter Андрей Ровкач. По его словам, оплата делится на две части: меньшая — официально по инвестдоговору, а основная — по договору страхования сделки или за оформление и бронирование квартиры — скрывается от налоговиков. Квартиры могут продаваться подставным лицам по заниженной стоимости, а затем на вторичном рынке — по реальной, рассказывает Ровкач. По его оценкам, в 60% случаев используется страховая схема, в 20% — схема с разбивкой платежей на оформление в собственность; наиболее рискованная вексельная — в 15%.

Нет ничего незаконного в оплате векселем, говорит адвокат юркомпании “Пепеляев, Гольцблат и партнеры” Юрий Воробьев: если, конечно, при учете векселя не занижается его цена или продавец векселя сам не уклоняется от налогов. Налоговые органы борются с черными схемами, когда уничтожается документация или занижается стоимость векселей, уверена гендиректор юркомпании “Легге” Ольга Григорьева: помимо вексельных схем при продаже квартир заключается также договор займа. По словам Григорьевой, схемы используются не для ухода от налогов: просто в законе о долевом строительстве жесткие сроки сдачи домов. Если у застройщика возникнут проблемы, покупатель рискует не получить квартиру по цене векселя и будет вынужден покупать ее дороже, предупреждает руководитель департамента правовой поддержки компании “МИЭЛЬ-Новостройки” Николай Вопиловский.

Еще одна схема продажи квартир — через фонды недвижимости, рассказывает директор по инвестициям Panorama Estate Артем Цогоев: застройщик вносит имущественные права в ПИФ, с которым покупатель заключает предварительный договор купли-продажи жилья. По его словам, схема законна и помогает сэкономить на налоге на прибыль, от которого ПИФы освобождены.

Ведомости