Банкротство застройщиков в 2026 году: новые правила, риски и защита дольщиков
Объем нераспроданного жилья на первичном рынке в России на фоне сокращения спроса составляет 70%, поэтому ситуация в этом секторе недвижимости остается тяжелой. Об этом заявил эксперт - зампред Комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Светлана Разворотнева, комментируя новость о том, что почти у 20% застройщиков существует риск банкротства.
Защита прав граждан-дольщиков может осуществляться разными способами: признание права собственности на объект недвижимости (квартиру, жилье); возмещение убытков и выплата неустойки.
Ниже рассмотрим вариант выплаты возмещения в случае банкротства застройщика.
Законодательство о выплате денежных компенсаций гражданам-участникам долевого строительства.
Действие Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
В том числе этот закон распространяется на отношения в связи с урегулированием обязательств застройщика перед участниками долевого строительства и передачей его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств публично-правовой компании "Фонд развития территорий", созданной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Фонд, ФРТ).
Законодательством предусмотрена выплата возмещения участникам строительства по договорам участия в долевом строительстве при банкротстве застройщика за счет имущества Фонда.
Фондом может быть принято решение о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры, для строительства которых привлекались денежные средства участников строительства.
Фонд может принять решение об изменении способа восстановления прав граждан, а именно об изменении решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объекта незавершенного строительства на решение о выплате гражданам возмещения, за исключением случаев размещения денежных средств граждан на счетах эскроу.
Дело в Верховном Суде РФ
В развитие этой темы 27 апреля 2026 года Верховный Суд РФ вынес Определение № 309-ЭС21-20369 (8) по делу № А50-36325/2017, в котором разъяснены особенности порядка определения компенсации дольщикам, не получившим жилье от застройщика-банкрота.
Это определение касается позиции ВС РФ о размере денежных компенсаций дольщикам с помощью привлечения средств Фонда и того, на что вправе претендовать граждане, чьи квартиры оказались недостроенными в результате банкротства кампаний-застройщиков.
Обстоятельства дела
В рамках дела о банкротстве ООО «КД-Девелопмент» (далее – общество) участник строительства Меляева Е.В. обратилась в суд с заявлением к публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о взыскании дополнительной компенсации в сумме 4 127 227 рублей 15 копеек, начисленных на эту сумму процентов за пользование чужими денежными средствами, и о возмещении расходов по оценке в сумме 13 500 рублей (уточненное требование).
Определением Арбитражного суда Пермского края от 20 мая 2025 г. заявление Меляевой Е.В. удовлетворено в части.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 августа 2025 г. определение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Арбитражный суд Уральского округа постановлением от 22 октября 2025 г. определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения. В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Фонд просил судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления Меляевой Е.В.
Что решил Верховный Суд?
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и усматривается из материалов дела, дело о банкротстве общества возбуждено 16 ноября 2017 г. Это дело рассматривалось по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков.
Конкурсное производство в отношении общества открыто 24 декабря 2018 г.
Наблюдательным советом федерального фонда принято решение от 25 декабря 2020 г. о финансировании мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов, возводимых обществом, в том числе дома 25, расположенного в г. Перми по ул. Углеуральской (далее – дом № 25).
Согласно упомянутому решению финансирование мероприятий по достройке дома № 25 осуществляется: федеральным фондом за счет его средств, составляющих имущественный взнос Российской Федерации и компенсационный фонд, в сумме 222,3 млн рублей; фондом субъекта Российской Федерации за счет средств, образованных взносом Пермского края, в сумме 82,2 млн рублей. Федеральным фондом и унитарной некоммерческой организацией – фондом «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Пермского края» (далее – региональный фонд) заключено соглашение от 17 февраля 2021 г. (далее – соглашение от 17 февраля 2021 г.) о предоставлении федеральным фондом денежных средств региональному фонду для завершения строительства.
Этим соглашением предусмотрено, что региональный фонд, получив финансовую помощь от федерального фонда и став новым застройщиком, обязуется реализовать свободные помещения в достраиваемом доме и в порядке компенсации части затрат федерального фонда вернуть ему соответствующую выручку за вычетом затрат на реализацию свободных помещений.
Определением Арбитражного суда Пермского края от 30 апреля 2021 г. по настоящему делу удовлетворено заявление регионального фонда 4 о намерении стать приобретателем земельного участка, на котором велось строительство дома № 25, и незавершенного строительством многоквартирного дома, также региональному фонду переданы обязательства несостоятельного общества о передаче жилых помещений в доме № 25 участникам строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.
Став новым застройщиком, региональный фонд в отношении свободных помещений в доме № 25 заключил договоры участия в долевом строительстве.
В частности, в отношении квартиры № 59 такой договор заключен 26 июля 2023 г. с Истоминым Александром Владиславовичем, который для приобретения жилья привлек кредитные средства, заложив банку права по указанному договору. Цена договора, заключенного с Истоминым А.В., составила 5 636 700 рублей.
Меляева Е.В. 15 декабря 2023 г. обратилась в суд с заявлением о включении ее требования о передаче той же квартиры № 59 в реестр требований кредиторов общества.
Определением Арбитражного суда Пермского края от 31 мая 2024 г. Меляевой Е.В. восстановлен срок на обращение в суд, в третью очередь реестра требований кредиторов общества включено ее денежное требование в сумме 2 484 285 рублей, отказано в понуждении регионального фонда принять на себя обязательство по передаче Меляевой Е.В. квартиры № 59 (в связи с ее реализацией Истомину А.В.).
Разрешение на ввод дома № 25 в эксплуатацию получено 4 июля 2024 г. В соответствии с соглашением от 17 февраля 2021 г. региональный фонд 23 июля 2024 г. перечислил федеральному фонду в качестве компенсации его затрат на завершение строительства дома № 25 выручку от продажи свободных помещений в этом доме, уменьшенную на величину затрат на реализацию данных помещений, – 29 302 107 рублей 58 копеек, в том числе 5 447 964 рублей, приходящиеся на квартиру № 59.
Федеральный фонд 1 апреля 2025 г. на основании заявления Меляевой Е.В. перечислил на ее счет компенсацию в сумме 3 622 772 рублей 85 копеек, рассчитанную в соответствии с Правилами выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машиномест и нежилых помещений, утвержденными постановлением Правительства № 1233 (далее – Правила выплаты). Как указал региональный фонд, затраты на достройку квартиры № 59 составили 2 947 399 рублей 64 копейки.
Общая сумма расходов, понесенных региональным и федеральными фондами на эту квартиру, составила 6 570 172 рубля 49 копеек (затраты на достройку плюс компенсация, выплаченная Меляевой Е.В.).
Совокупные расходы фондов превысили чистую выручку от реализации квартиры № 59 Истомину А.В. В рамках настоящего обособленного спора Меляева Е.В. предъявила к взысканию с федерального фонда дополнительную компенсацию в виде разности между рыночной стоимостью квартиры по состоянию на декабрь 2024 г., которая, по ее мнению, составила 7 750 000 рублей, и уже полученной от федерального фонда компенсацией.
Возражая по требованию о взыскании дополнительной компенсации, федеральный фонд настаивал на том, что он произвел расчет и выплатил компенсацию в установленных порядке и размере, в то время как позиция Меляевой Е.В. противоречит императивным нормам законодательства. Разрешая спор, суды сочли, что в рассматриваемом случае Меляевой Е.В. следовало выплатить чистую выручку от реализации квартиры № 59, в связи с чем взыскали с федерального фонда разность между этой чистой выручкой и суммой уже полученной Меляевой Е.В. от федерального фонда.
Между тем судами не учтено следующее.
Принимая ключевое решение о целесообразности достройки конкретного многоквартирного жилого дома, федеральный и региональный фонды основываются, в том числе, на доступных им данных о состоянии объекта строительства и об объеме обязательств по этому объекту, в частности об объеме требований граждан – участников строительства, включенных в реестр, о правах залоговых кредиторов, о количестве свободных помещений, которые могут быть реализованы.
Защита прав граждан, своевременно не предъявивших требования к включению в реестр и по этой причине не учтенных федеральным и региональными фондами при разработке плана достройки дома, согласно законодательству о банкротстве осуществляется так, чтобы эта защита не парализовала деятельность по достройке, и, как следствие, не привела бы к нарушению обеспечиваемых строительством жилищных прав большинства иных граждан – участников долевого строительства, заявивших о своих притязаниях к несостоятельному застройщику в отведенный срок. Поэтому граждане, чьи требования были учтены в реестре после принятия решения о завершении строительства, вправе претендовать лишь на денежное возмещение.
При этом федеральный фонд, в отличие от застройщика, не является стороной договора, заключенного с участником строительства, и поэтому не обязан компенсировать убытки в полном объеме по правилам статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации. Он, содействуя гражданам в разрешении кризисных ситуаций, осуществляет выплаты в их пользу в ином размере – в размере, установленном Законом № 218-ФЗ.
Так, согласно пункту 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве участник строительства, чье требование включено в реестр требований кредиторов должника - застройщика после принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, вправе претендовать на получение от федерального фонда денежной компенсации, установленной статьей 13 Закона № 218-ФЗ.
В свою очередь, согласно части 2 статьи 13 Закона № 218-ФЗ определение порядка расчета этой выплаты отнесено к ведению Правительства Российской Федерации.
Постановлением Правительства № 1233 в качестве приложения к Правилам выплаты утверждена Методика расчета размера возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам - участникам строительства (далее – Методика расчета).
Указанная методика базируется на оценке стоимости жилого помещения, которое находится в объекте незавершенного строительства на той же стадии строительства, на которой находился объект должника на день открытия конкурсного производства.
Оценка производится оценщиком, привлеченным федеральным фондом, и имеет привязку ко дню принятия этим фондом решения о финансировании (определяется на день, который не может быть более чем на 6 месяцев ранее дня принятия федеральным фондом решения о финансировании). Для получения возмещения гражданину необходимо подать заявление в федеральный фонд.
При этом фонд информирует граждан о начале приема заявлений в течение трех рабочих дней со дня принятия им решения о финансировании путем размещения на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» соответствующего сообщения.
Выплата возмещения осуществляется за счет имущества федерального фонда в течение 10 рабочих дней со дня предоставления гражданином полного пакета документов (пункты 2, 3 и 8 Правил выплаты).
В рассматриваемом случае Меляева Е.В., после подачи заявления и необходимых документов, получила предусмотренное законодательством возмещение за счет средств федерального фонда. Из материалов дела не следует, что при исчислении возмещения федеральный фонд нарушил положения Методики расчета, такие обстоятельства не были установлены судами.
Позиция Меляевой Е.В. о необходимости расчета компенсации исходя из рыночной стоимости квартиры по состоянию на декабрь 2024 г. не основана на законе.
Произведенная федеральным фондом выплата, действительно, оказалась меньше денежного эквивалента обязательства застройщика передать вещь в натуре. Однако соответствующая разница в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве могла быть предъявлена к включению в реестр требований кредиторов застройщика – неисправной стороны, не исполнившей договорное обязательство.
Правовых оснований для отнесения указанной разницы, равно как и иных убытков, к числу обязательств, исполняемых федеральным фондом, не имелось.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила все судебные постановления по делу отменить, в удовлетворении заявления Меляевой Е.В. отказать.
Юридическое обоснование позиции дольщика
В судебном заседании Меляевой Е.В. было заявлено ходатайство о направлении запроса в Конституционный Суд Российской Федерации о проверке конституционности статей 13,13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее – Закон № 218-ФЗ), постановления Правительства Российской Федерации от 7 октября 2017 г. № 1233 «Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений» (далее – постановление Правительства № 1233).
Ходатайство было судом отклонено.
Какие выводы следуют из рассмотренного дела?
1. Защита права граждан-участников долевого строительства зависит от соблюдения ими сроков включения в реестр требований участников строительства.
В случае невключения в указанный реестр участник ДДУ теряет право на полную рыночную компенсацию стоимости жилья.
2. Если основанием для выплаты возмещения является решение «Фонда развития территорий» о финансировании, то граждане вправе обратиться с заявлением о выплате возмещения с даты принятия Фондом решения о финансировании до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.
3. Можно ли восстановить срок обращения с таким заявлением?
Основанием к восстановлению срока являются следующие обстоятельства:
а) обращению с заявлением о выплате возмещения препятствовало чрезвычайное и непредотвратимое при указанных условиях обстоятельство (непреодолимая сила);
б) гражданин проходил (проходит) военную службу по призыву или находился (находится) в составе Вооруженных Сил Российской Федерации (других войск, воинских формирований, органов), переведенных на военное положение, - на период такой службы (военного положения);
в) причина пропуска указанной даты связана со сроками принятия наследства либо иными уважительными обстоятельствами, связанными с личностью гражданина (в том числе с его тяжелой болезнью, беспомощным состоянием).
Список документов, которые необходимо подать гражданину в ФРТ:
-Если основанием для выплаты возмещения является решение Фонда о финансировании при обращении о выплате возмещения гражданин представляет:
а) заявление о выплате возмещения по форме, утвержденной Фондом;
б) документ, удостоверяющий личность, либо его заверенную в установленном порядке копию;
в) выписку из реестра требований участников строительства о размере, составе и об очередности удовлетворения требований;
г) страховой номер индивидуального лицевого счета заявителя в системе обязательного пенсионного страхования, а также в случае использования для приобретения объекта недвижимости, в отношении которого Фонд выплачивает возмещение, средств материнского (семейного) капитала - страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования лица, получившего сертификат на материнский (семейный) капитал.
-Если основанием для выплаты возмещения является решение об изменении способа восстановления прав граждан при обращении о выплате возмещения гражданин представляет:
а) заявление о выплате возмещения по форме, утвержденной Фондом;
б) документ, удостоверяющий личность, либо его заверенную в установленном порядке копию;
в) выписку из реестра требований участников строительства о размере, составе и об очередности удовлетворения требований (при наличии);
г) договор, подтверждающий приобретение гражданином права требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений по договору, заключенному в период со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства до дня принятия Фондом решения об изменении способа восстановления прав граждан (при наличии);
д) страховой номер индивидуального лицевого счета заявителя в системе обязательного пенсионного страхования, а также в случае использования для приобретения объекта недвижимости, в отношении которого Фонд выплачивает возмещение, средств материнского (семейного) капитала - страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования лица, получившего сертификат на материнский (семейный) капитал.
Вопросы:
-Каков порядок выплаты Фондом развития территорий возмещения (компенсации) гражданам по договорам долевого участия (ДДУ), чье жилье оказалось недостроенным, а застройщик стал банкротом?
-Какие документы необходимо подать гражданину-участнику строительства в Фонд развития территорий (ФРТ) для получения возмещения (компенсации)?
-В каком размере осуществляется выплата, если участник строительства пропустил срок для включения его требований в реестр?
Вопрос 1: Какие основные изменения в банкротстве застройщиков вступили в силу в 2026 году?
Ответ: В 2026 году приоритет сместился на ускоренную передачу объектов новым инвесторам и автоматизацию выплат компенсаций через цифровые сервисы. Сроки включения в реестр требований сократились, а роль арбитражных управляющих в контроле за сохранностью активов была усилена.
Вопрос 2: Как дольщику узнать, что застройщик начал процедуру банкротства?
Ответ: Проверить статус компании можно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) или в картотеке арбитражных дел. Также рекомендуется отслеживать уведомления от Фонда развития территорий и официальные публикации в газете «Коммерсантъ».
Вопрос 3: Что выгоднее в 2026 году: требовать квартиру или возврат денег?
Ответ: Выбор зависит от стадии готовности объекта. Если дом готов более чем на 80%, целесообразно требовать завершения строительства. Если стройка на этапе котлована, наиболее безопасным вариантом является получение денежной компенсации, индексированной с учетом текущей рыночной стоимости жилья.
Вопрос 4: Какие документы нужны для включения в реестр требований кредиторов?
Ответ: Основной пакет включает: договор долевого участия (ДДУ), документы, подтверждающие полную оплату (платежные поручения, квитанции), паспорт гражданина РФ и заявление. В 2026 году большинство этих документов можно подать в электронном виде через личный кабинет участника строительства.
