Дело Долиной и практика судов по недействительным сделкам. Защита прав добросовестного приобретателя (Часть 2)
Продолжаем анализ судебной практики по делам об оспаривании сделок купли-продажи квартир.
Что значит оспорить сделку в юридическом смысле?
Оспорить сделку — это признать её недействительной через суд и применить последствия такого признания (например, вернуть стороны в первоначальное положение). Процедура требует соблюдения юридических норм, сбора доказательств и учёта сроков исковой давности.
Дело № 2
Е. обратился в суд с иском к Ч. о выселении из жилого помещения, взыскании судебных расходов. Е. приобрел квартиру у Ч. на основании договора купли-продажи от 4 марта 2024 года.
Договор был заверен нотариально.
Прокурор обратился в суд в интересах Чепиковой А.А. со встречным иском к Е. о признании сделки недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании судебных расходов.
В обоснование встречных исковых требований указано, что в ходе изучения материалов уголовного дела по факту совершения мошеннических действий в отношении Ч. было установлено, что Ч. стала жертвой мошенников.
Ч. заключила договор купли-продажи квартиры, после чего полученные денежные средства перевела мошенникам.
В рамках уголовного дела была проведена психиатрическая экспертиза, согласно выводам которой поведение Ч. было обусловлено не психопатологическими, а психологическими механизмами, вследствие которых в момент совершения сделки Ч. не могла понимать характер и значение совершенных в отношении нее противоправных действий и оказывать сопротивление.
Установлено, что у нее была нарушена способность понимать направленность и социальное значение совершаемых с ней действий, а также оказывать сопротивление.
В виду того, что Ч. не была способна понимать значение своих действий и не могла оказывать сопротивление в период совершения в отношении нее преступления, совершала сделку под влиянием обмана на крайне невыгодных для себя условиях, данная сделка является недействительной.
Решением суда первой инстанции встречные исковые требования прокурора удовлетворены.
С Ч. в пользу Е. взысканы денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи.
В удовлетворении исковых требований Е. отказано.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции пришла к следующему. При совершении сделки нотариусу были представлены справки о том, что Ч. не состоит на учете у врача-психиатра и нарколога.
Согласно заключению специалиста, выполненное по вопросу психического состояния Ч. признаков психического расстройства у Ч. не выявлено, на момент совершения сделки она понимала значение своих действий.
Согласно заключению судебно-психиатрической экспертизе Ч. в момент заключения договора купли-продажи каким либо психическим расстройством не страдала.
Анализ материалов гражданского дела в сопоставлении с результатами настоящего клинического показал, что в момент заключения договора купли-продажи Ч. не обнаруживала признаков нарушения сознания, восприятия, болезненного угнетения волевой, когнитивной сфер.
В настоящее время Ч. страдает пролонгированной депрессивной реакцией, обусловленной расстройством адаптации. Указанное психическое расстройство находится в прямой причинно-следственной связи с событиями юридически значимого периода. Таким образом, в период совершения сделки у Ч. была нарушена способность понимать значение своих действий и руководить ими.
Решение о заключении договора купли-продажи сформировалось под влиянием не соответствующих действительности представлений, ошибочного восприятия и осмысления ситуации в целом, что было обусловлено конкретными условиями сложившейся ситуации (манипулятивное, продолжительное, интенсивное воздействие со стороны третьих лиц), существенным влиянием индивидуально-психологических особенностей и эмоциональным состоянием на форме эмоционального напряжения. Разрешая спор, суд первой инстанции со ссылками на положения статей 166, 167, 168, 177, 178, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводам об отказе в удовлетворении исковых требований Е. и удовлетворении встречных исковых требований. Проверяя законность решения, суд апелляционной инстанции согласился с такими выводами суда первой инстанции. Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции установила следующее.
Согласно пункту 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. При этом неспособность гражданина понимать значение своих действий и руководить ими является юридическим критерием недействительности сделки.
Вместе с тем, таких обстоятельств по делу не установлено.
Согласно выводам проведенной по делу судебно-психиатрической экспертизы, Ч. в момент заключения договора купли-продажи каким либо психическим расстройством не страдала. В соответствии с пунктом 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником, либо содействовало ей в совершении сделки.
При этом, обстоятельств, свидетельствующих о том, что другая сторона сделки Е. знал или должен был знать об обмане, судами не установлено.
Признавая сделку недействительной, суды не указали, в чем именно выразилось существенное заблуждение Ч. из перечисленных в пункте 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для признания оспариваемой сделки недействительной. Суды не дали какой-либо оценки доводам другой стороны сделки Е., который указывал на то, что Ч. совершила целый ряд целенаправленных действий, свидетельствующих о ее осознанных, волевых, разумных действиях как продавца квартиры, желающего ее продать:
-обратилась к посреднической риэлторской фирме
-заключила с последним предварительный договор купли-продажи с указанием всех существенных условий основного договора;
-вместе с покупателем обратилась к нотариусу
-для заключения и удостоверения сделки, предоставила нотариусу справки о том, что она не состоит на учете у врача-психиатра и нарколога
-подала заявление в Управление Росреестра,
-получила денежные средства,
Ч. только после заключения сделки перечислила денежные средства мошенникам. Добросовестность поведения покупателя Ермолина С.А. при заключении оспариваемой сделки не была предметом оценки судов.
Таким образом, суды, формально указав нормы материального права, регулирующие основания для признания сделки недействительной, фактические обстоятельства дела, имеющие значение для правильного разрешения спора и правильной квалификации спорного правоотношения по правилам, предусмотренным статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и в соответствии с положениями части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не установили.
Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции определила направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Какие выводы можно сделать на основе приведенных дел? Во всех случаях кассация указала, что анализу подлежат не только данные судебных экспертиз о том, отдавал ли продавец отчет своим действиям, но и то, мог ли покупатель квартиры понимать по обстоятельствам дела, из окружающей обстановки, что продавец действует не по своей воле, например, под влиянием мошенников.
Покупатель может не знать о психическом состоянии продавца, о влиянии мошенников на его поведение, а руководствоваться принципами разумности о обоснованности при совершении сделки, которые проявляет добросовестный приобретатель недвижимости.
Грубо говоря, покупатель не должен проводить оперативно-розыскные мероприятия. Если покупатель проявляет разумную осмотрительность, добросовестность при совершении сделки, он вправе рассчитывать, что договор при оспаривании его в суде по причине введения в заблуждение или вследствие обмана в суде устоит.
Как отметил эксперт О.В. Гутников, «если встать на защиту заблуждающейся стороны, то ущемленными окажутся интересы добросовестного контрагента, вступающего в сделку, совершенно не подозревая о том, что другая сторона ошибается и выражает не ту волю, которая могла бы быть выражена при нормальном стечении обстоятельств».
Гутников О.В. – юрист, доктор юридических наук, главный научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации «У нас, к сожалению, складываются ситуации, когда приобретается жилье гражданами у мошенников по различным схемам, когда те, кто продавал, не имели права это делать», — пояснил глава профильного думского комитета по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников. Таким пострадавшим лицам сейчас не выплачиваются компенсации.
Крашенинников П.В. - доктор юридических наук, профессор. Заслуженный юрист РФ. Государственный советник юстиции Российской Федерации, специалист в области гражданского права и гражданского процесса, жилищного права
В конце 2025 года в Госдуму внесен проект изменений в Закон о государственной регистрации недвижимости, направленных на защиту имущественных прав добросовестного приобретателя жилья от возможных злоупотреблений со стороны продавцов (законопроект № 1078594-8).
https://sozd.duma.gov.ru/bill/1078594-8
В пояснительной записке к законопроекту отмечается, что настоящее время в России широко распространилась практика, при которой продавец недвижимости после оформления сделки ее купли-продажи и получения денег объявляет себя недееспособным (находившимся «в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими») в момент совершения сделки.
Затем он на основании п.1 ст. 177 Гражданского кодекса РФ через суд добивается признания ее ничтожной, но не возвращает деньги покупателю под предлогом их утраты (в частности, перевода мошенникам).
В результате добросовестный приобретатель недвижимости лишается своих средств, не получает жилья и часто вынужден расплачиваться с долгами, сделанными для приобретения жилья долгами. Распространенность подобного рода операций позволяет говорить о новом типе мошенничества (некоторые продавцы квартир реализуют такую схему несколько раз подряд), которое уже создало системную угрозу всему вторичному рынку жилой недвижимости в России. Между тем это мошенничество надежно пресекается введением «периода охлаждения», при котором государственная регистрация сделки, в которой продавцом недвижимости является физическое лицо, осуществляется не ранее, чем по истечении семи календарных дней после заключения договора купли-продажи.
В настоящее время в законодательстве понятие «период охлаждения» - это обязательный временной промежуток между оформлением и получением потребительского кредита или займа, введенный для защиты от мошенников.
Это время обеспечит дееспособному продавцу недвижимости гарантированную возможность в полном объеме понять значение своих действий и при необходимости отказаться от них (пусть и возместив покупателю ущерб, если он понесет его при таких действиях).
Предполагается также изменить процедуру проведения сделки купли-продажи объекта недвижимости, установив, что перевод средств продавцу в случаях, когда он является физическим лицом, осуществляется только после государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости, что требует использования банковского аккредитива либо защищенного счета в банке (практика, применяемая крупными банками при проведении сделок с недвижимостью, но до принятия указанного законопроекта не являющаяся обязательной).
Перевод денежных средств при покупке будет возможен только на счета продавца, наличные расчеты за жилое помещение исключены.
Кроме того, продавец при регистрации сделки в случае продажи единственного жилья должен будет доказать, что после продажи ему будет где жить, предоставлением заверенного согласия от собственника иного жилья.
Введение такого порядка в России позволит обеспечить надежную защиту добросовестных участников вторичного рынка недвижимости от мошенничеств и недоразумений, а сам рынок - от дезорганизации.
Законопроект соответствует положениям Договора о Евразийском экономическом союзе, а также положениям иных международных договоров Российской Федерации. Реализация законопроекта не повлечет негативных социально-экономических, финансовых и иных последствий и не потребует выделения дополнительных расходов из соответствующих бюджетов бюджетной системы России. Законопроект включен в проект работы Государственной Думы на 2026 год.
Какие юридические услуги оказывает адвокат при совершении договоров купли-продажи квартир?
Для сопровождения сделки купли-продажи квартир гражданам рекомендуется нанимать профессионального адвоката, который знает законодательство и судебную практику его применения. Услуги адвоката могут включать в себя следующие действия:
- Проверка юридической чистоты объекта недвижимости.
- Подготовка проекта договора купли-продажи недвижимости (квартиры, апартаментов и т.д.).
- Присутствие на сделке.
- Подыскание нотариальной конторы для нотариального заверения сделки.
- Анализ юридических рисков при совершении конкретной сделки.
- Проверка надежности контрагентов, риэлтора.
Вопрос о проверке чистоты сделки рассмотрен в новостях на сайте адвоката
Как снизить риски при покупке или продаже жилья?
https://jurexpert.ru/novosti/podvodnyie-kamni-vtorichki-kak-snizit-riski-pri-prodazhe-ili-pokupke-zhilya.html
Раскрыто, как избежать исков по оспариванию сделок с недвижимостью из-за недееспособности продавца
https://jurexpert.ru/novosti/raskryito-kak-izbezhat-iskov-po-osparivaniyu-sdelok-s-nedvizhimostyu-iz-za-nedeesposobnosti-prodavcza.html
