Дело Долиной и практика судов по недействительным сделкам.
Защита прав добросовестного приобретателя (Часть 1)
в этой статье вы узнаете, как изменилась практика судов после прецедентного дела по иску Долиной
можно ли защитить права покупателя квартиры
на что нужно обращать внимание при продаже и покупке недвижимости
мнение судей и экспертов по указанному вопросу
После резонансного дела Долиной практика судов по признанию недействительными сделок с недвижимостью стала меняться.
Дело Долиной выявила необходимость защиты прав добросовестного приобретателя квартиры, и породило даже появление выражения «бабушкина схема».
Суд стал внимательнее рассматривать вопрос добросовестного поведения сторон сделки и защищать права приобретателя квартиры.
Такая взвешенная позиция судов успокоила рынок недвижимости, показывая, что безоглядной защиты прав покупателей не происходит. В некоторых случаях суд становится на сторону продавцов.
Вместе с тем, недавняя практика показывает, что оспаривание сделок, где истец ссылается на то, что он при заключении договора находился под влиянием заблуждения, требует учета всех фактических обстоятельств дела.
Суд ориентируется на тщательный анализ поведения обеих сторон.
Как отметил председатель Верховного Суда РФ Игорь Краснов, судебные решения не должны становиться катализатором мошеннических схем, недопустимо принимать решения в угоду региональным и местным властям, а также в интересах корпораций и коммерческих структур. Он напомнил, что судебная практика должна формироваться исключительно на основе закона и позиций, изложенных в официальных актах и обзорах Верховного суда.
По мнению Владислава Даванкова, вице-спикера Госдумы, «если человек продал квартиру, получил за нее 100 млн руб. и дел их непонятно куда, это не повод оставлять добросовестных покупателей без жилья и без денег».
Рассмотрим особенности судебной практики на примере «свежих» гражданских дел.
Дело № 1
18 марта 2026 года Третий кассационный суд общей юрисдикции установил следующее. Между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры и заверен нотариально.
Прокурор предъявил иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности на квартиру с отменой государственной регистрации права собственности на квартиру и признанием на нее права собственности за продавцом.
Прокурор полагал указанный договор купли-продажи недействительным, поскольку на момент заключения договора купли-продажи продавец находилась в момент ее совершения в таком состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий; сделка совершена под влиянием заблуждения; под влиянием обмана в силу следующего.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным судом, исковые требования удовлетворены.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции пришла к следующему.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 153, 166, 167, 177, 178, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также суды обосновали постановления ссылками на заключение судебных экспертиз, проведенных как в рамках уголовного дела, так и в рамках гражданского дела.
Суды учли возраст истца, исходили из того, что при заключении спорного договора купли-продажи в силу индивидуально-психологических особенностей, подверженности заблуждению и внушению со стороны неустановленных лиц истец не могла правильно оценить существо сделки и правовые последствия своих действий по отчуждению квартиры; при заключении договора купли-продажи квартиры не имела реального намерения передать в собственность ответчику спорное жилое помещение, являющееся единственным местом ее жительства; формирование воли истца на заключение сделки происходило не свободно, на нее было оказано психологическое воздействие третьими лицами, в связи с чем пришли к выводу о том, что сделка совершена в результате заблуждения, которое являлось для истца столь существенным, что при разумной и объективной оценке ею ситуации она бы не заключила оспариваемую сделку, если бы знала о действительном положении дел, следовательно, имеются основания для признания оспариваемой сделки недействительной как совершенной под влиянием существенного заблуждения.
Поскольку в ходе разбирательства установлено, что оспариваемая истцом сделка является недействительной, суды также удовлетворили требования истца о применении последствий недействительности сделки.
При этом суды не нашли правовых оснований для оспаривания сделки по мотиву совершения ее под влиянием обмана (статья 179 ГК РФ), поскольку каких-либо допустимых и достаточных доказательств, свидетельствующих об обмане истца со стороны ответчика, истцом представлено не было.
Не нашли суды также оснований для признания оспариваемой сделки недействительной на основании статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку каких-либо допустимых и достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что на момент заключения договора купли-продажи не могла понимать значение и характер своих действий и руководить ими, истцом представлено не было.
Между тем судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит доводы кассационной жалобы заслуживающими внимания, а апелляционное определение подлежащим отмене.
Защиту прав лиц, чья действительная воля при совершении сделки была искажена под влиянием заблуждения, обеспечивает статья 178 Гражданского кодекса Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22 апреля 2014 г. №751-О, от 28 февраля 2019 г. №338-О и др.).
В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2025 г. №5-КГ25-174-К2, не всякое заблуждение признается пороком сделки, а лишь существенное, то есть при отсутствии которого сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку вовсе.
Раскрывая понятие существенности заблуждения, законодатель в пункте 2 данной статьи приводит неисчерпывающий (открытый) перечень обстоятельств, заблуждение относительно которых полагает существенным, заслуживающим при наличии прочих предпосылок являться основанием для признания сделки оспоримой (недействительной), а в пункте 3 статьи устанавливает, что заблуждение относительно мотивов сделки (обстоятельств, характеризующих ее основной мотив) таким основанием не считает.
Конституционный Суд Российской Федерации в названных выше определениях именует эти положения Гражданского кодекса Российской Федерации ориентирами, которым должны следовать суды при определении того, являлось ли заблуждение, под влиянием которого была совершена сделка, настолько существенным, чтобы его рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной.
Вопрос о том, является ли заблуждение существенным, подлежит исследованию в каждом конкретном деле.
Кроме того, в силу пункта 5 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.
Как следует из исследовательской части судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего гражданского дела, истица сама, по своей инициативе, поручила третьему лицу совершение действий по поиску покупателя, обсуждение условий договора. При кадастровой стоимости квартиры 4 917 643 руб. истец ее продала ответчику за 5 900 000 руб., при этом доказательств намерения продать ее по более высокой цене, которую она предлагала, а ответчик отказался от такого предложения, материалы дела не содержат, выводы судов в этой части ничем не подтверждены. Способ расчетов (наличными) устанавливала сторона истца (продавец), с которым ответчик согласился и выполнил просьбу истца – оплатить с использованием индивидуального сейфа депозитария.
Из показаний свидетелей, нотариуса, удостоверявшего сделку, установлено, что истец два раза присутствовала у нотариуса для заключения сделки, нотариусом выяснялась реальность воли истца на продажу квартиру, что она подтвердила, как и то, что сделка совершается не в связи стечением тяжелых жизненных обстоятельств и не под чьим-либо влиянием, что прямо отражено в тексте договора купли-продажи.
Подача документов на регистрацию сделки происходила в присутствии обеих сторон, которые подтвердили волеизъявление подписями в соответствующих документах. После продажи квартиры истец передала ключи и документы на квартиру ответчику, забрала свои вещи из квартиры и уехала в г. Москву.
Истица является дееспособной, на учете у психиатра не состоит, заключением экспертиз подтверждено отсутствие у нее психических расстройств на момент совершение сделки и в настоящее время, относительно ее индивидуально-психологического особенности указано на ее просоциальную направленность личности, дисциплинированность, сочетающуюся с тенденцией к избеганию ответственности в трудных ситуациях, для нее характерна демонстративность, высокая самооценка, уверенность в себе, потребность в достижениях, в уважении, признании, внимании со стороны окружающих.
Дееспособный гражданин должен в первую очередь самостоятельно отвечать за последствия своего поведения, что следует, в том числе из смысла положений закона, закрепляющих основные начала гражданского законодательства (статья 1 ГК РФ).
Указав, что значение имеет не столько истинная воля лица, составляющую внутреннюю, субъективную сторону, сколько внешнее проявление воли лица – волеизъявление, непосредственно порождающее определенные гражданско-правовые последствия, судами приведенные обстоятельства учтены не были, которыми фактически вывод о заблуждении относительно природы сделки сделан на объяснениях истца и заключениях экспертиз об оказанном влиянии третьих лиц на внутреннюю волю истца, без исследования и оценки последовательного характера совершаемых истцом действий как перед продажей квартиры, в процессе ее продажи, так и после ее продажи.
Преклонный возраст и отсутствие юридического образования сами по себе не влекут выводов о невозможности понимания условий сделки, такое обстоятельство в каждом случае должно быть подтверждено объективными доказательствами в отношении конкретного лица.
Из материалов дела следует, что истица. подробно сообщала об обстоятельствах дела в рамках уголовного дела, при обращении к прокурору и в судебном заседании, активно возражала относительно позиции другой стороны. Перечисленные обстоятельства не получили оценки со стороны судов.
Кроме того, суды по существу не установили и не дали оценки тому, явилось ли заблуждение истца, под влиянием которого она действовала при заключении сделки, таким, что его не мог бы распознать ответчик, действующий с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон, сославшись в опровержение возражений ответчика о том, что истец всегда подтверждала намерение продать квартиру за согласованную цену, в том числе у нотариуса, лишь на то, что сторона покупателя (ответчика) видела, что истец выражает волнение при заключении сделки.
При этом от установления указанных юридически значимых обстоятельств зависит возможность применения при разрешении спора положений пункта 5 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах апелляционное определение подлежит отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, иные доводы сторон и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.
Какой вывод следует из этого дела?
Суд кассационной инстанции обратил внимание не только на данные психиатрической экспертизы, но и на поведение другой стороны сделки – покупателя квартиры. Суды по существу не установили и не дали оценки тому, явилось ли заблуждение истца, под влиянием которого она действовала при заключении сделки, таким, что его не мог бы распознать ответчик, действующий с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон, сославшись в опровержение возражений ответчика о том, что истец всегда подтверждала намерение продать квартиру за согласованную цену, в том числе у нотариуса, лишь на то, что сторона покупателя (ответчика) видела, что истец выражает волнение при заключении сделки.
По мнению специалиста в области гражданского права, кандидата юридических наук Шестаковой Н.Д., « в связи с тем, что недействительность сделок является крайне нежелательным явлением ввиду его «разрушающего» характера, и соответственно оказывающим негативное воздействие на гражданский оборот, значение правового регулирования, четко определяющего пределы недействительности и ее последствий, сложно переоценить».
Продолжим рассмотрение этого вопроса во второй части.
