Дело Долиной Л.А.

В последнее время в обществе широко обсуждается гражданский судебный процесс с участием Долиной Л.А., отмечается, что он имеет большое значение для формирования судебной практики по гражданским делам, связанным с оспариванием сделок с недвижимым имуществом.

Это дело интересно как для адвокатов по гражданским делам, так и для их клиентов.

Долина Л.А., действуя под влиянием мошенников, заключила предварительный договор купли-продажи квартиры, а впоследствии – основной договор купли-продажи квартиры.

Покупатель квартиры Лурье П.А. оплатила стоимость спорного недвижимого имущества в полном объеме и зарегистрировала своё право собственности в установленном законом порядке.

После этого Долина Л.А. обратилась с иском к Лурье П.А. об оспаривании указанного предварительного договора и сделки купли-продажи квартиры.

21 августа 2024 года иск был принят к производству Хамовническим районным судом г. Москвы.

28 марта 2025 года решением Хамовнического районного суда г. Москвы вынесено решение, в соответствии с которым исковые требования Долиной Л.А. были удовлетворены, обе сделки были признаны недействительными, квартира возвращена в собственность продавца Долиной Л.А.

 

1 Суд при рассмотрении спора применил нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) о добросовестности поведения сторон сделки.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 этой же статьи никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применить иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5).

В соответствии с пунктом 3 статьи 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 22 апреля 2014 г. N 751-0, статья 178 ГК РФ направлена на защиту прав лиц, чья действительная воля при совершении сделки была искажена.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

 

В силу статьи 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения (пункт 1).

Если сделка признана недействительной на основании этой статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 данного кодекса (пункт 3).

Согласно пункту 1 статьи 171 названного кодекса ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

В соответствии со статьей 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (пункт 1).

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (пункт 5).

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 данного кодекса.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона (пункт 6).

В силу статьи 179 названого выше кодекса сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (пункт 2).

В предмет доказывания недействительности сделки, заключенной под влиянием заблуждения входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который имели стороны в виду при заключении договора. При этом во внимание принимаются не только содержание договора, но и иные обстоятельства, связанные с заключением и исполнением договора, включая поведение сторон (статья 431 ГК РФ).

Ввиду изложенного, требования истца о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости от дата и договора купли-продажи квартиры от дата недействительными подлежат удовлетворению на основании ч. 1 ст. 178 ГК РФ, и, следовательно, подлежат применению последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности ответчика на указанную квартиру и возврата квартиры в собственность истца.

1 В своем решении суд первой инстанции (Хамовнический районный суд г. Москвы) сослался на норму ст. 167 ГК РФ.

В силу положений п. 2 этой статьи при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Это правило называется двусторонней реституцией.

Тем не менее суд возвратил квартиру продавцу Долиной Л.А., но денежные средства за проданную ей квартиру ответчику Лурье П.А. не вернул, чем нарушил норму п. 2 ст. 167 ГК РФ.

Отметим, что в силу п. 4 ст. 167 ГК РФ суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Вместе с тем, п. 4 ст. 167 ГК РФ суд не применил, на него не сослался и неприменение реституции в деле не обосновал. Соответствие заключенной сделки основам правопорядка и нравственности не рассматривал.

2 Суд применил норму ч. 1 ст. 178 ГК РФ, признав, что Долина Л.А. находилась под влиянием заблуждения.

Не оспаривая право суда обосновать решение тем, что продавец Долина Л.А. действовала под влиянием заблуждения, отметим, что в решении также была упомянута статья ГК РФ о недействительности сделки, совершенной под влиянием обмана, которая, с нашей точки зрения, лучше отражает суть спора и больше соответствует обстоятельствам дела.

В решении суда содержание ст. 178 ГК РФ приведено не полностью, хотя в этой статье раскрывается, что следует считать заблуждением.

При наличии уже упомянуты выше условий, предусмотренных пунктом 1 ст. 178 ГК РФ, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

Кроме того, надо иметь в виду, что Долина Л.А. перед заключением основного договора купли-продажи заключила предварительный договор, что дало ей достаточно времени, чтобы оценить ситуацию и принять верное решение о том, заключать ли сделку.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Пресса сообщает, что Долина Л.А. общалась с мошенниками несколько месяцев, прежде чем продала квартиру.

Очевидно, что применение норм гражданского закона о заблуждении в деле Долиной Л.А. вызывает много вопросов.

Как уже упоминалось, она полностью оплатила стоимость квартиры и о действия мошенников в отношении продавца Долиной Л.А. ей известно не было.

Она изучила все правоустанавливающие документы по квартире и предприняла все разумные меры для защиты своих прав как будущего собственника квартиры.

Отметим, что опубликованное судебное решение не перечисляет, на основании каких доказательств был удовлетворен иск Долиной Л.А., как того требует закон.

8 сентября 2025 года определением апелляционной инстанции Московского городского суда жалоба Лурье П.А. на решение оставлена без удовлетворения.

Все перечисленные вопросы могут являться и являются предметом юридических консультаций граждан и организаций на приеме адвоката.

Вопросы заключения и оспаривания сделок, признание их недействительными – наиболее частые вопросы в практике гражданского адвоката, юриста.

Юридические консультации адвоката и юриста по гражданским делам затрагивают проблемы, возникающие в практике судов.

Будем следить за дальнейшим развитием событий и рассмотрим на сайте юридические вопросы, которые возникнут в деле при дальнейшем обжаловании судебных актов.