Новый законопроект по ипотеке. Нотариальное оформление сделки между гражданами

Подготовленный законопроект предусматривает, что договор ипотеки между физическими лицами должен будет нотариально удостоверяться. В данном случае под договором ипотеки как раз и подразумевается ситуация, когда кто-то берет деньги в долг у физического лица и отдает квартиру в залог.

Ссылка на официальный сайт: https://sozd.duma.gov.ru/bill/1194943-8

Соответствующие изменения планируется внести в Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости.

В пояснительной записке к законопроекту отмечается, что доля физических лиц, на систематической основе предоставляющих займы под залог жилой недвижимости в отсутствие статуса профессионального кредитора, значительна (по данным Банка России - за 9 месяцев 2025 г. порядка 100 субъектов).

Предлагается ввести обязательную нотариальную форму для договоров ипотеки, где кредитором выступает физическое лицо, включая индивидуальных предпринимателей, а предметом залога является жилье или доля в нем.

Это усилит защиту заемщика-гражданина, предоставив ему дополнительную гарантию в виде профессиональной правовой оценки сделки нотариусом.

Согласно ч. 2 ст. 163 ГК РФ:

1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (п. 1 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

1. Когда закладывается имущество целиком, а не доля в праве собственности на него, договор ипотеки нужно удостоверять, если закладывают недвижимость физического лица, над которым установлена опека (ч. 2 ст. 54 Закона о государственной регистрации недвижимости): Согласно ч. 2 ст. 54 Закона о государственной регистрации недвижимости:

   1. Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением этим имуществом на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих эти отношения, в том числе на основании актов государственных органов, органов местного самоуправления, договоров или решения суда.

   2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

2. Если ипотека обеспечивает обязательства должника по нотариальному договору (п. 2 ст. 163, п. 3 ст. 339 ГК РФ).

В остальных случаях нотариально удостоверять договор об ипотеке необязательно. Однако стороны могут обратиться к нотариусу, чтобы удостоверить договор. Это, в частности, позволяет зарегистрировать ипотеку по заявлению нотариуса, удостоверившего договор, и обратить взыскание на заложенное имущество без суда, по исполнительной надписи нотариуса (п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке, ч. 1 ст. 53 Закона о государственной регистрации недвижимости, п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).

В настоящее время законодательно предусмотрены определенные требования о нотариальном удостоверении договоров ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Согласно ч. 1.1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1. сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
2. сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
3. сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
4. сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);
5. договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
6. сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Напомним, что договор ипотеки регистрировать не нужно (п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).

Но нужно зарегистрировать ипотеку как обременение (п. 2 ст. 11, ст. 19 Закона об ипотеке).

По общему правилу для этого залогодатель и залогодержатель должны подать совместное заявление (п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке).

Нотариальное удостоверение подтверждает соблюдение нотариальной формы сделки, когда она требуется законом или соглашением сторон. Государственная регистрация отражает ипотеку как обременение недвижимости в государственном реестре. Это разные юридические действия: совершение одного не следует автоматически считать заменой другого. Для конкретной сделки нужно проверить и требования к форме договора, и необходимость регистрационных действий.