Как оспорить сделку фиктивного дарения доли в квартире
Что делать, если сособственник продал свою часть квартиры третьим лицам через дарение?
Фиктивные сделки, недействительные сделки, прикрывающие другие договоры
Рассмотрим гражданские споры и ситуации, в которых можно оспорить сделку - договор дарения доли в квартире по тому основанию, что дарение прикрывает другую сделку – договор купли-продажи.
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 указанного кодекса.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Таковы общие положения закона.
В соответствии с п. 91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" и т.д.).
При этом Пленум отметил следующее.
Если истцом заявлены требования о применении последствий совершения притворной сделки, прикрывающей договор купли-продажи и применении к договору купли-продажи доли в квартире относящихся к ней правил (ч. 3 ст. 250 ГК РФ), то суд первой инстанции должен дать квалификацию совершенным сделкам, установить:
- какую сделку стороны действительно имели в виду;
- на каких условиях она была совершена;
- исходя из установленных судом условий данной сделки, разрешить требования истца по существу.
В связи с притворностью признать недействительной сделку можно в том случае если она направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что на практике для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок (например, дарения небольшой доли и купля-продажа остальной части доли).
В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
Основаниями признать договор недействительным, сделку дарения доли фиктивной (притворной) сделкой могут служить следующие обстоятельства, которые суд на практике принимает во внимание:
- Размер подаренной доли в праве собственности на спорную квартиру, которая может быть небольшой по сравнению с долей другого сособственника.
- . Период времени, прошедший с момента государственной регистрации договора дарения доли, и совершением теми же сторонами договора купли-продажи доли, последовательность совершения этих сделок.
- Отсутствие родственных отношений между сторонами договора дарения доли.
- Размер подаренной доли с учетом площади квартиры не позволяет использовать эту долю для проживания в силу ее незначительности. Особенно актуально для однокомнатных квартир.
- Как отмечалось выше, часто совершаются две сделки, прикрывающие одну.
-
Например, в случае когда в течение короткого периода времени совершаются две сделки – дарение и договор купли-продажи доли между одними и теми же лицами.
Приобретение одним лицом права собственности на небольшую долю и получение им статуса участника долевой собственности таким образом освобождает другое лицо от обязанности уведомлять других сособственников о ее намерении продать принадлежащую ей долю.
В этом случае суд устанавливает, соответствует ли размер денежных средств, вырученных по договору купли-продажи доли, полной рыночной стоимости подаренной и купленной доли. Для этого суд вправе назначить судебно-оценочную экспертизу.
Суд также учитывает, является ли подаренная доля незначительной.
По таким делам суд также определяет, что два договора являются единым договором купли-продажи принадлежащих долей доли в квартире.
Если это так, то суд применяет последствия недействительности сделки путем перевода на истца права приобретения в собственность всех отчужденных долей в квартире в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 250 ГК РФ, поскольку перевод прав покупателя возможен по договору в целом.
- . Лицо, получившее долю по дарственной, не может внятно объяснить дарение доли и цели сделки, путается в своих пояснениях и это не убеждает суд в истинности намерений сторон договора дарения.
- . Иногда косвенно о намерении совершить возмездную сделку по отчуждению принадлежащей доли в спорной квартире указывают распечатки объявлений о продаже доли в квартире в сети Интернет.
- . Если в соответствии со ст. 77 ГПК РФ судом прослушана аудиозапись телефонного разговора между лицами, участвующими в деле, из которой следует, что стороны договорились продать долю, а не подарить ее.
Перечень таких оснований не закрытый, в каждом деле имеются свои особенности, которые нужно учитывать адвокату и его клиенту при подготовке к подаче иска.
Адвокат дает юридические консультации онлайн:
- Юридические консультации по гражданским делам;
- Юридические консультации по семейным делам;
- Юридические консультации по жилищным делам и другие юридические услуги.
Если Вам нужен адвокат по гражданским делам, адвокат по семейным делам или адвокат по жилищным делам в Головинском, Коптевском, Савеловском или Тимирязевском суде, других судебных инстанциях, вы можете обратиться за юридической консультацией по адресу, указанному в контактах на этом сайте.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
▼ Что такое мнимая и притворная сделки?
Мнимая сделка совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Такая сделка ничтожна (недействительна).
Притворная сделка - сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. Такая сделка также ничтожна.
К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
▼ Что такое судебно-оценочная экспертиза?
Это экспертиза, назначаемая судом в процессе рассмотрения гражданско-правового спора.
Она назначается с учетом мнения сторон.
Оплата за экспертизу вносится авансом перед ее проведением.
▼ Что понимается под рыночной стоимостью имущества?
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Ознакомьтесь с другими статьями адвоката по этой теме:
- Дело Долиной. Проблемы недействительности сделки - https://jurexpert.ru/novosti/delo-dolinoj-l.a.html
- Раскрыто, как избежать исков по оспариванию сделок с недвижимостью из-за недееспособности продавца
Адвокат Ли А.С. опубликовал статью в газете «Московский комсомолец» по вопросам недействительности сделок (договоров) и их оспаривания - https://jurexpert.ru/novosti/raskryito-kak-izbezhat-iskov-po-osparivaniyu-sdelok-s-nedvizhimostyu-iz-za-nedeesposobnosti-prodavcza.html -
Как снизить риски при покупке или продаже жилья?
Ссылка на статью на сайте «МК»: ссылка
Адвокат САО Москвы Ли А.С. рассказал о том, как проверить юридическую чистоту квартиры и безопасно провести сделку - https://jurexpert.ru/novosti/nasledstvo-po-zaveshhaniyu-i-po-zakonu-nasledovanie-dolgov-nasledstvennyie-sporyi.html -
Как снизить риски при покупке или продаже жилья?
Ссылка на статью на сайте «МК»: ссылка
Адвокат САО Москвы Ли А.С. рассказал о том, как проверить юридическую чистоту квартиры и безопасно провести сделку - https://jurexpert.ru/novosti/podvodnyie-kamni-vtorichki-kak-snizit-riski-pri-prodazhe-ili-pokupke-zhilya.html -
Дело Долиной и практика судов по недействительным сделкам.
Защита прав добросовестного приобретателя (Часть 1) - https://jurexpert.ru/novosti/delo-dolinoj-i-praktika-sudov-po-nedejstvitelnyim-sdelkam.-zashhita-prav-dobrosovestnogo-priobretatelya-chast-1.html - Дело Долиной и практика судов по недействительным сделкам. Защита прав добросовестного приобретателя (Часть 2)
Продолжаем анализ судебной практики по делам об оспаривании сделок купли-продажи квартир - https://jurexpert.ru/novosti/delo-dolinoj-i-praktika-sudov-po-nedejstvitelnyim-sdelkam.-zashhita-prav-dobrosovestnogo-priobretatelya-chast-1.html - Если сделка притворная, то какие правовые последствия наступают в этом случае?
Если сделка притворная, то какие правовые последствия наступают в этом случае?
Анализ практики Верховного Суда РФ о притворных сделках. Мнение экспертов. Вопросы применения срока исковой давности к притворным сделкам. Отличие договора ссуды от договора аренды. - https://jurexpert.ru/novosti/v-kakix-sluchayax-sdelka-ili-dogovor-schitayutsya-pritvornyimi.html
