Договор ренты: юридические тонкости и риски сторон
Практические советы и разбор судебной практики от адвоката по гражданским делам
Договор ренты (и его разновидность — договор пожизненного содержания с иждивением) – это отчуждение имущества под определенными сторонами договора условиями. Важно отметить, что по договору пожизненного содержания с иждивением можно передать только недвижимое имущество.
Часто такие договоры заключают люди пожилые, одинокие или пенсионного возраста, т.е. те, кого иногда называют «людьми из группы риска». Им, а также другим гражданам, желающим узнать, что такое рента, адресована эта статья.
По мнению видного эксперта в области гражданского права проф. М.И. Брагинского, договор пожизненного содержания с иждивением является подвидом договора пожизненной ренты. (Брагинский М.И. Договорное право. Книга третья. Договоры о передаче имущества. М. 2000. С.619).
Таким образом, можно выделить общие риски, которые возникают при заключении всех видов договоров ренты и их оспаривании.
Я как адвокат неоднократно участвовал в рассмотрении дел о признании договора ренты недействительным (ренты постоянной и ренты пожизненной), договору пожизненного содержания с иждивением и расскажу о юридических проблемах, с которыми сталкиваются люди в таких спорах, и о том, как оспорить договор ренты.
Риски получателя ренты
Практика судов исходит в настоящее время из того, что незначительные нарушения по выплате рентных платежей не являются основанием для расторжения договора ренты.
Какие нарушения считаются незначительными? Таких критериев закон не содержит, но у меня были дела, когда суд считал задержку платежей до месяца и даже больше незначительной. С другой стороны, задержки более года суд всегда считал значительными и расторгал договор по причине неоднократного и существенного нарушения договора ренты.
Является ли задержка выплат коммунальных платежей основанием для расторжения договора ренты?
Скажу из своей практики адвоката, что это зависит от условий договора.
По одному из рассмотренных дел в Москве плательщик ренты допускал значительные задержки в оплате коммунальных платежей, однако суд не посчитал их основанием для расторжения договора, поскольку они не превысили допустимый срок, определенный договором сторон.
«Ссылка истца на то, что ранее имелась задолженность у ответчика по уплате коммунальных платежей, признана судом несостоятельной, поскольку задолженность по коммунальным платежам не является тем обстоятельством, которое может повлечь расторжение договора ренты. При том, что в настоящее время задолженность перед эксплуатирующей организаций по коммунальным платежам у ответчика отсутствует».
Таким образом, многое зависит от обстоятельств дела и того, удастся ли адвокату убедить суд в своей позиции и позиции клиента.
Если, желая оспорить договор ренты, истец заявляет, что не получил услуги, предусмотренные договором (например, покупка продуктов, ремонт квартиры, уход и т.п.), то по закону он должен доказать это. Поэтому мы часто допрашиваем свидетелей при рассмотрении таких дел.
💡 Совет адвоката: как минимизировать эти риски?
Во-первых, я могу посоветовать перед заключением договора посоветоваться с опытным адвокатом по гражданским делам, у которого имеется опыт ведения таких дел, поскольку обо всех рисках в рамках одной статьи не расскажешь и все жизненные случаи заранее предусмотреть невозможно.
Что необходимо учесть при заключении договора ренты
Вот некоторые ключевые вопросы, которые нужно предусмотреть в документе:
- Меры гражданской ответственности: Обязательно предусмотрите ответственность для плательщика ренты (или лица, осуществляющего уход). Например, четко пропишите неустойку за задержку выплат или нарушение иных условий договора.
- Порядок расторжения: Установите в договоре конкретный перечень нарушений, при которых договор расторгается, а также детально распишите сам порядок этой процедуры.
По одному из дел суд установил, что плательщик ренты обязался пожизненно полностью содержать получателя (обеспечивать питанием, одеждой, уходом, помощью), сохранив за ним право бесплатного проживания. Стоимость содержания была определена сторонами в размере 5 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ) в месяц.
Поскольку обязательства не исполнялись, договор ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением был расторгнут судом.
Риски плательщика ренты
1. Риск недееспособности получателя
Получатель ренты на момент заключения договора может оказаться недееспособным или не понимать значения своих действий. В силу ст. 177 ГК РФ это влечет за собой признание сделки недействительной.
2. Оспаривание договора получателем ренты
Получатель ренты может предъявить в суд иск о признании договора недействительным или о его расторжении. Чаще всего в судебной практике договоры ренты оспариваются по следующим основаниям:
- не понимал значения своих действий и не руководил ими (п. 1 ст. 177 ГК РФ);
- заключил договор под влиянием существенного заблуждения или обмана (ст.ст. 178, 179 ГК РФ);
- договор заключен на кабальных условиях (п. 3 ст. 179 ГК РФ);
- допущено существенное нарушение условий договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
- в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).
Некоторые дела решаются в пользу получателя ренты, другие — в пользу её плательщика.
Кейс из практики: Защита плательщика ренты в Коптевском суде г. Москвы
Стороны заключили договор пожизненной ренты. Истец (наследник рентополучателей) требовал расторжения договора на основании ст. 451 ГК РФ, утверждая, что ответчик должен был осуществлять уход. Я представлял интересы ответчика Ч.
Применение статьи 451 ГК РФ носит исключительный характер — требуется одновременное наличие 4-х условий. Обстоятельства должны быть заведомо непредвидимыми, непреодолимыми, стать чрезмерными, а риски не должны возлагаться на заинтересованную сторону.
По п. 1 (Непредвидимость): На момент заключения договора в 1997 году получатели ренты были в преклонном возрасте (71 год и 58 лет) и уже имели инвалидность. Ответчица сразу открыто заявила, что осуществлять физический уход не сможет — стороны сознательно выбрали вариант, при котором выплачиваются только деньги. Ухудшение здоровья и последующая смерть получателей ренты при должной осмотрительности были предвидимы. Любая бытовая помощь (продукты и т.д.) оказывалась ответчицей «по дружбе» и не являлась правовым обязательством.
По п. 3 (Чрезмерность): После смерти одного из супругов размер выплат оставшейся истице Ш. увеличился вдвое по условиям договора. Эти деньги могли быть направлены на наём сиделки. Кроме того, договором был установлен порог выплат в 2 раза превышающий установленный законом минимум (2 МРОТ вместо 1 МРОТ).
Также истцом не был должным образом соблюден досудебный порядок урегулирования спора (ст. 452 ГК РФ).
✓ Суд согласился с данными аргументами адвоката и в удовлетворении иска полностью отказал. Данный пример наглядно иллюстрирует, насколько сложными являются споры по договорам ренты.
Можно ли оспорить договор ренты после смерти его получателя?
Да, такое требование может быть заявлено наследником умершего. Подобные дела специфичны: суды, как правило, назначают посмертную судебно-психиатрическую экспертизу, а также подробно допрашивают свидетелей.
Решением Коптевского районного суда (оставленным в силе Кассационным судом) в иске было отказано. Суд, оценив результаты посмертной комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы и показания свидетелей обеих сторон, не нашел бесспорных доказательств недействительности сделки.
