Суд не признал правопреемства в отношении договора мены, заключенного между наследодателем и Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы

В последнее время особую актуальность приобрели вопросы, связанные с установлением правопреемства в отношении прав и обязанностей по обязательствам наследодателя. Часто эти вопросы становятся предметом судебного разбирательства.

М.Л. являлась очередником на получение отдельной квартиры. Она имела в собственности комнату в коммунальной квартире.

В целях получения отдельного жилья М.Л. заключила договор мены с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (ДЖП и ЖФ г. Москвы). По условиям указанного договора она должна была стать собственником однокомнатной квартиры в одном из районов г. Москвы, а взамен ее комната подлежала передаче в собственность города Москвы.

Эта сделка не была доведена до конца. Главный причиной явилось то, что один из соседей М.Л. по коммунальной квартире изъявил желание о приобретении освобождающейся в результате мены комнаты. По московскому законодательству в этом случае договор мены должен был быть заменен двумя договорами купли-продажи, которые в этой ситуации заключаются между городом и М.Л. и между М.Л. и соседом.

Однако заключения договоров купли-продажи М.Л. так и не дождалась – вскоре после заключения договора мены она скончалась.

Наследник М.Л. обратился в суд с иском о включении в состав наследства прав и обязанностей по договору мены. По мнению истца, ответчик - Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы – уклонился от заключения договора купли-продажи с М.Л. Кроме того, он полагал, что акт московского законодательства, а именно – распоряжение ДЖП и ЖФ г. Москвы от 28.04.07г. № 590 не соответствует Гражданскому кодексу РФ.

Суд в удовлетворении иска отказал, сославшись на следующее. Поскольку договоры купли-продажи заключены не были, то прав и обязанностей по договору мены у наследодателя не возникло. Кроме того, договор мены не был зарегистрирован в установленном порядке.

Это решение суда поддержал суд кассационной инстанции.

Такая судебная практика нарушает права граждан и действующее законодательство. Проанализируем ситуацию с правовой точки зрения.

Со стороны М.Л. обязательства по договору мены были полностью исполнены. Ею была уплачена разница в стоимости  обмениваемых помещений, часть из которых была внесена лично ею, а другая – за счет полученного банковского кредита. М.Л. при жизни начала собирать документы для государственной регистрации заключенного договора.

На момент подачи настоящей жалобы денежные средства, уплаченные М.Л.,  в наследственную массу возвращены не были.

Из смысла Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.01.09г. № 5-В08-148 следует, что отсутствие государственной регистрации права собственности наследодателя на долю в праве собственности на жилое помещение не является обстоятельством, препятствующим переходу права собственности на эту долю к наследнику (Бюллетень Верховного Суда РФ, 2009. № 10).

В другом Определении Верховного Суда РФ от 07.06.09г. № 5-В09-41 был сделан вывод о том, что в случае совершения наследодателем действий, направленных на приобретение в собственность жилого помещения в порядке приватизации (сбор документов, выдача доверенности на оформление приватизации), в удовлетворении требования о включении квартиры в наследственную массу не может отказано. Такие действия, предшествовавшие подаче заявления о приватизации жилого помещения, по мнению Верховного Суда РФ, свидетельствуют о том, что при жизни воля наследодателя была направлена на получение квартиры или иного жилого помещения в собственность.

Поскольку М.Л. скончалась, то совершение государственной регистрации договора мены исключалось в связи с ее смертью (то есть по независящим от нее причинам).

Комнаты в коммунальной квартире, в отличие от мест общего пользования, не находятся в общей долевой собственности проживающих в коммунальной квартире лиц. Поэтому при продаже одним из таких лиц приватизированной комнаты в коммунальной квартире у других лиц, проживающих в той же квартире, преимущественное право покупки этой комнаты не возникает. Места общего пользования в квартире, будучи принадлежностью по отношению к находящимся в квартире комнатам (главным вещам), не могут быть отчуждены отдельно от комнат, они следуют судьбе главной вещи, т.е. комнаты. Соответственно этому в указанных случаях преимущественное право покупки не действует ни в отношении комнаты в коммунальной квартире, поскольку она находится в раздельной собственности отчуждателя, ни в отношении мест общего пользования, поскольку они, хотя и находятся в общей долевой собственности, следуют судьбе главной вещи (комнаты), будучи ее принадлежностью.

Следовательно, вывод судов о том, что у истца не возникло прав и обязанностей по договору мены нельзя признать правомерным. За истцом должно быть признано право собственности на спорную квартиру.