Жильцы многоквартирных жилых домов вправе претендовать на передачу им подвальных помещений, расположенных в этих домах

В городе Москве огромное количество нежилых помещений, расположенных в жилых домах, используется под складские помещения и офисы.

В силу федерального законодательства собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду  с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности  на общее имущество дома, то есть часть комплекса  недвижимого имущества, которая предназначена для  обслуживания, использования помещений дома, тесно связана с ними назначением и следует его судьбе.

Как следует из смысла части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ («ЖК РФ») собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности различные помещения, в том числе, технические подвалы.

Согласно положениям статьи 289 и статьи 290 Гражданского кодекса РФ («ГК РФ»), собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Помещения, находящиеся в жилых домах, часто предназначены не для бытового обслуживания, поскольку не имеют отдельного входа в помещение, причем данные БТИ в данном случае не могут служить доказательством назначения помещения. Существующие санитарные и пожарные нормы также в некоторых случаях не позволяют использовать данное помещение для нужд бытового обслуживания.

Вопрос об отнесении тех или иных помещений к общему имуществу в многоквартирном доме должен решаться с учетом конкретных обстоятельств. 

Довольно часто между муниципальными властями и жильцами домов возникают конфликты на почве определения прав собственности на подвальные помещения. Для их разрешения следует определить, какие нормы права действовали на момент возникновения правоотношения и какие нормы подлежат применению в конкретном споре.

В силу ранее действовавшего законодательства жильцы одновременно с правом собственности на квартиру приобретали право долевой собственности на общее имущество в доме, в котором он купил квартиру. Например, согласно Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики», который был принят 24.12.92г. и действовал до 01.03.05г., подвальные помещения, а также весь комплекс недвижимого имущества, предназначенный для жилых или иных целей, являлся собственностью кондоминиума (ч. 7 ст. 1 указанного Закона).

Из содержания статьи 8 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» следовало, что общее имущество в многоквартирном доме было поделено на три группы. В первую группу входили предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции. Во вторую -  механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства. В третью - иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования.

В соответствии с положениями Федерального закона «О товариществах собственников жилья» (вступил в силу 06.07.96г., утратил силу с 01.03.05г.), общим имуществом в кондоминиуме являлись обслуживающие более одного домовладельца технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию (ст. 7 указанного закона).

Таким образом, прежнее законодательство допускало возникновение общей долевой собственности на нежилые (подвальные) помещения в многоквартирных домах.

Вопрос о правовом положении общего имущества жилых многоквартирных домов не раз был предметом рассмотрения высших судебных инстанций России.

Например, Конституционный Суд РФ в своем Определении № 489-0-0 от 19 мая 2009 года указал, что из части 1 статьи 36 ЖК РФ не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер. Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования.

По мнению Конституционного Суда РФ, при возникновении судебного спора относительно прав на подвальные помещения вопрос об отнесении тех или иных помещений к общему имуществу в многоквартирном доме принимается судом с учетом конкретных обстоятельств дела.

Возникновение права собственности на квартиру в силу закона автоматически влечет за собой возникновение доли в праве собственности на общем имущество многоквартирного дома. Из Определений Верховного Суда РФ за № 9-В00-21 от 11.05.01г. и  № 78-Г00-61 от 25.12.2000г. следует, что жилые помещения в многоквартирных домах относятся к так называемым сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры), и связанные с ней общим назначением (принадлежность главной вещи). Как говорят юристы, принадлежность вещи следует судьбе главной вещи.

Согласно п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.09г. за № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это может быть отнесено и к нежилым помещениям в зданиях.

Таким образом, квартира и упомянутые общие помещения представляют собой единое целое. Это обуславливает, например, обязанность собственника участвовать в расходах по содержанию общего имущества дома. При переходе права собственности на квартиру к новому собственнику переходит и обязанность по содержанию общедомового имущества.  В силу части 3 статьи 158 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Использование общего имущества необходимо для создания товариществ собственников жилья. Законодательные «нестыковки» по вопросу прав на нежилые помещения между федеральным и муниципальным законодательством создают искусственные препятствия на пути перехода собственников жилого фонда к новым формам управления имуществом многоквартирного дома. Изъятие подвальных помещений из собственности жильцов делает создание ТСЖ с точки зрения интересов жильцов таких домов экономически нецелесообразным проектом. Это тормозит реформу управления домовладениями в России. Это также способствует появлению в судах общей юрисдикции и арбитражных судах дел по спорам об определении собственников подвальных и иных нежилых помещений.