Практика Головинского районного суда г. Москвы по делам о принудительной продаже доли в квартире
Практика Верховного Суда РФ по делам о прекращении права собственности на долю в квартире
Юридическими основаниями для прекращения права собственности на долю в квартире являются:
п. 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Кодекса). Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
Указанные правила в соответствии со статьей 133 ГК применяются судами и при разрешении спора о выделе доли в праве собственности на неделимую вещь (например, автомашину, музыкальный инструмент и т.п.), за исключением раздела имущества крестьянского (фермерского) хозяйства.
В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.
https://www.vsrf.ru/Show_pdf.php?Id=10760
п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_181602/
п. 3 ст. 1 ГК РФ, согласно которой при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ, согласно которой собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
ст. 247 ГК РФ, согласно которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
ст. 252 ГК РФ, в соответствии с которой имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Практика Головинского районного суда г. Москвы по делам о принудительной продаже доли в квартире
Приведу пример из судебной практики Головинского районного суда г. Москвы по делам о принудительном выкупе доли в квартире.
Обстоятельства дела
В 2026 году был подан иск о прекращении права собственности на долю в жилом помещении. Истец просил суд признать за ним право собственности на долю в жилом помещении, прекратить право общей долевой собственности, выплатить компенсацию ответчику за долю в размере 1/16 доли в праве собственности на квартиру.
Истец также просил признать долю ответчика незначительной, взыскать с истца в пользу ответчика компенсацию за указанную долю, прекратить право собственности ответчика на 1/16 доли в данной квартире.
Истец являлся собственником 15/16 долей в общедолевой собственности, а ответчику принадлежало 1/16 доля в праве собственности на квартиру. Указал, что ответчик не имеет заинтересованности в пользовании данной квартирой, не несет расходов по оплате коммунальных услуг и содержанию жилого фонда, право пользования долями, принадлежащими ответчику, реализовать невозможно, выделение указанных долей в натуре также невозможно, сложившийся порядок пользования квартирой между сторонами отсутствует, ответчик в квартире не проживает. Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения с иском в суд.
Что решил суд
Исследовав письменные материалы дела, суд иск удовлетворил по следующим основаниям.
Судом было установлено, что спорным жилым помещением является квартира, при этом 15/16 доли данной квартиры принадлежит на праве собственности истцу, ответчику принадлежит по 1/16 доли в праве собственности на указанную квартиру. В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что доля ответчика в размере 1/16 является незначительной, выдел в натуре доли является невозможным, ответчик в квартире не проживает, не несет бремя содержания квартиры. По утверждению истца ответчик не имеет существенного интереса в пользовании квартирой. Ответчик стала собственником доли в квартире на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 03.03.2022, не вселялась и не пользовалась квартирой, при этом имеет в собственности иное жилое помещение, пригодное для пользования.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Проанализировав установленные обстоятельства, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что в ходе рассмотрения дела нашли своё подтверждение обстоятельства, на которых основаны исковые требования истца.
На каком основании суд удовлетворил иск?
Разрешая спор, суд учитывает то обстоятельство, что истец фактически проживает в жилом помещении, несет бремя содержания квартиры, ей на праве собственности принадлежит 15/16 доли в праве собственности на квартиру; ответчик не имеет существенного интереса в использовании квартиры по адресу: адрес, на что указывает непроживание в ней. Кроме того, ответчиком не оспаривался тот факт, что она не несет бремя содержания квартиры.
При решении вопроса о наличии или об отсутствии реальной заинтересованности в использовании незначительной доли в общем имуществе также подлежит установлению соизмеримость интереса лица в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим (другому) собственникам (собственнику). На долю ответчика приходится 4,05 кв.м. жилой площади, которые не могут являться самостоятельным объектом жилищных отношений, спорная квартира не может быть разделена между сособственниками, реальная возможность использования ответчиком принадлежащей ему доли отсутствует.
Адвокатом истца представлен отчет о рыночной стоимости спорной квартиры. Принимая во внимание, что стороны о проведении экспертизы перед судом не ходатайствовали, суд также не усматривает достаточных оснований для назначения экспертизы по собственной инициативе, в связи с чем, рассматривает настоящее дело по представленным материалам. Оснований не доверять указанному отчету у суда не имеется, поскольку он является допустимым по делу доказательством, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
На что следует особо обратить внимание в решении суда?
Суд в решении отметил, что при определении суммы компенсации следует руководствоваться рыночной стоимостью всего объекта и определять сумму, подлежащую компенсации, путем деления.
Оценка рыночной стоимости доли в квартире как отдельного объекта осуществляется с целью реализации данной доли на открытом рынке, что предполагает уменьшение ее реальной стоимости с учетом указанных обстоятельств. В случаях, когда необходимо определить компенсацию для признания доли малозначительной, приведенные обстоятельства, понижающие ее стоимость, отсутствуют, и выкупаемая доля добавляется к доле истца, а не продается постороннему лицу.
Данная позиция также содержится в абзаце 2 пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года N 4 (в редакции от 6 февраля 2007 года) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", согласно которому при невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей собственности на дом определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора.
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_6381/
Таким образом, указал далее суд, рыночная стоимость 1/16 доли подлежит расчету, исходя из рыночной стоимости всей квартиры, без применения понижающего коэффициента.
С учетом обстоятельств дела, суд полагает, что сложившиеся между сторонами - участниками общей долевой собственности правоотношения свидетельствуют о наличии исключительного случая, когда спорный объект не может быть использован всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав истца, следовательно, защита нарушенных прав и законных интересов истца возможна путем выплаты денежной компенсации ответчику за его долю с утратой его права на долю в общем имуществе.
Тут я как адвокат должен сделать уточнение: речь идет о нарушениях прав истца, который имеет большую долю в праве собственности.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о наличии законных оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о признании доли ответчика незначительной, прекращении его права собственности на данные доли, возложив на истца обязанность по выплате ответчику компенсации стоимости его доли в размере сумма и признании за ним право собственности на данную долю после выплаты такой компенсации.
Даже в случае наличия у ответчиков интереса в проживании в спорном жилом помещении, площадь спорного жилого помещения, а также приходящаяся площадь на долю ответчика, не позволит использовать жилую площадь спорного жилого помещения по прямому назначению, то есть, для личного проживания.
Что конкретно указал суд в своем решении?
Суд, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, решил:
исковые требования о прекращении права собственности, признании права собственности, взыскании денежной компенсации удовлетворить
прекратить право собственности ответчика на 1/16 долю в праве собственности на квартиру с кадастровым номером …. общей площадью … кв.м., по адресу: …
признать за истцом право собственности на 1/16 долю в праве собственности на квартиру с кадастровым номером …, общей площадью … кв.м., по адресу: …
взыскать с истца в пользу ответчика денежную компенсацию за 1/16 долю в праве собственности на квартиру с кадастровым номером …, общей площадью … кв.м., по адресу: .. в размере …, путем перечисления средств со счета Судебного Департамента при Верховном Суде РФ, поступивших согласно чеку по операции от … в размере ….
решение суда и документ, подтверждающий оплату истцом … в пользу ответчика … денежных средств в размере …, является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ответчика … на 1/16 долю в праве собственности на квартиру с кадастровым номером …, общей площадью … кв.м., по адресу: …, и регистрации права собственности истца … на 1/16 долю в праве собственности на квартиру с кадастровым номером …, общей площадью … кв.м., по адресу: ….
Практика Верховного Суда РФ по делам о прекращении права собственности на долю в квартире
В каких случаях Верховный Суд РФ признает принудительный выкуп законным?
Рассмотрим дело, которое недавно было рассмотрено в ВС РФ.
Обстоятельства дела
Истец обратилась в суд с иском о признании доли незначительной, взыскании компенсации, признании права собственности. В обоснование исковых требований истец указала, что является собственником 11/12 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: .
Ответчик является собственником 1/12 доли в праве собственности на указанную квартиру, выделение ее доли и использование этой доли по целевому назначению не представляется возможным. В настоящее время в данной квартире проживает истец и мать истца. Ответчик в спорном жилом помещении никогда не проживала и не проживает в настоящее время, не проявляет никакого интереса к своей собственности, каких-либо попыток вселения в указанную квартиру не предпринимала.
Истец обращалась к ответчику с предложением о выкупе принадлежащей ей доли, однако ответа не последовало.
По мнению истца, имеет место исключительный случай, когда спорная квартира не может использоваться по назначению всеми собственниками без нарушения прав собственника, имеющего большую долю, и защита ее прав возможна путем принудительной выплаты ответчику денежной компенсации за незначительную долю с прекращением права собственности ответчика на долю в общей долевой собственности.
Истец просила признать 1/12 доли, принадлежащую ответчику …, в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 53,2 кв. м с кадастровым номером , расположенную по адресу: , незначительной, взыскать с нее в пользу ответчика … денежную компенсацию стоимости принадлежащей ответчику 1/12 доли в праве собственности на указанную квартиру, прекратить право собственности ответчика на 1/12 доли в праве собственности на данную квартиру, исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права общей долевой собственности за ответчиком на 1/12 доли в праве собственности на эту квартиру, признать за истцом право собственности на 1/12 доли в праве общей долевой собственности на названную квартиру.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. Апелляционным определением и определением судебной коллегии по гражданским делам кассационного суда общей юрисдикции решение суда оставлено без изменения.
Какие вопросы подлежат оценке судом при рассмотрении дел о прекращении прав собственности на долю в квартире, по мнению Верховного Суда РФ?
Имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (пункт 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Между тем положения приведенных выше правовых норм, а также разъяснения по их применению не были учтены судебными инстанциями.
Возможность произвести выдел спорной доли в натуре с технической точки зрения и определить порядок пользования спорной квартирой с предоставлением ответчику соответствующего ее доле изолированного жилого помещения для проживания.
В данном случае общая площадь квартиры составляла 53,2 кв. м, жилая - 29,4 кв. м, квартира состояла из двух комнат площадью 17,6 кв. м и 11,8 кв. м. Доля жилого помещения (1/12), принадлежащая ответчику …, составляла 2,45 кв. м жилой площади.
Согласно заключению проведенной по делу судебной экспертизы произвести выдел такой доли в натуре технически невозможно, равно как и определить порядок пользования спорной квартирой с предоставлением ответчику соответствующего ее доле изолированного жилого помещения для проживания.
Может ли объект собственности быть использован всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности.
Имеется ли возможность предоставления ответчику в пользование изолированного жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на квартиру.
Есть ли у ответчика существенный интерес в использовании общего имущества, для чего необходимо:
оценить степень нуждаемости ответчика в использовании имущества (имеет ли он, например, другое жилое помещение и т.п.).
установить, имеются ли между сторонами спора конфликтные отношения
установить, есть ли возможность использовать спорный объект собственности всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю (11/12 доли) в праве собственности,
определить, есть ли возможность предоставления ответчика в пользование изолированного жилого помещения, соразмерного ее доле в праве собственности на квартиру.
Если Вам требуется помощь адвоката по жилищным делам в Москве, помощь адвоката в Головинском районном суде г. Москвы, Вы можете обратиться к адвокату через этот сайт.
